日本共有不動產要整修、出租或拆除重建，各要多少人同意？民法第 251、252 條：顯著變更要全體、管理含輕微變更看持分價格過半數、保存單獨可做
顯著變更須全體同意，管理（含輕微變更）看持分價格過半數，保存可單獨為之（民法251、252條，2026-10-31）
繼承或共同出資買到的日本房地產，可能是好幾個人共有。這時整修屋頂、把房子租出去、拆掉重建，各自需要幾個人同意？答案不是一概的「全員同意」，民法把行為分成三級。本文依 e-Gov 法令検索的《民法》第 249 條到第 253 條整理，查證日 2026-10-31，說明共有人在不同類型的行為下需要的同意門檻；個別案件請洽日本律師或司法書士。
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三級行為：變更、管理、保存
第一級是「變更」。民法第 251 條第 1 項規定，各共有人未經其他共有人的同意，不能對共有物加以變更；括號特別排除「不伴隨其形狀或效用的顯著變更者」。換句話說，會讓共有物外觀或用途產生顯著變化的行為需要其他共有人同意；而不顯著的變更（輕微變更），條文把它改歸管理事項。法務省的共有私道指引說明，是否為輕微變更要依變更的部位與範圍、行為的態樣與程度等個案綜合判斷，並以砂利道鋪成瀝青、建物外牆與屋頂防水等大規模修繕為基本上屬輕微變更的例子。拆除重建是否屬顯著變更，官方資料沒有直接例示，是本站依條文所做的推論。整間出售是否屬於第 251 條的變更，條文沒有明寫；各共有人處分自己的持分與賣整間的差別，本站另文的整理是賣整間以全體共有人參與為前提，見〈日本共有持分可以單獨賣嗎？賣自己的持分可以，賣整間要全體共有人，2023 年新制處理下落不明的共有人〉一文的說明。
第二級是「管理」。第 252 條第 1 項規定，共有物的管理事項（含管理者的選任與解任，但排除前述變更），依各共有人持分的價格，以過半數決定；共有物使用人存在時也一樣。
第三級是「保存」。第 252 條第 5 項規定，各共有人不受前面各項限制，可以單獨進行保存行為。法務省指引的例子是維持現狀的行為，如補修已損傷的私道；修繕漏水屋頂是否屬保存，要看是維持現狀的補修還是改良，這是本站的類推，並非官方列舉。
持分過半數怎麼算
「過半數」看的是持分價格，不是人數。以假設值說明：某棟房屋由 A、B、C 三人共有，持分分別是 50%、30%、20%。要決定是否把房屋出租，是管理事項：A 一人持分 50%，不超過一半；B 加 C 合計 50%，也不超過一半；但 A 加 B 是 80%，A 加 C 是 70%，都超過一半。所以需要 A 與其中至少一人同意；B 和 C 兩人加起來只有 50%，無法單獨決定。這是為說明算法設的算例，並非任何實際案件。
出租有期間上限
第 252 條第 4 項補充：依前三項（也就是以管理事項的決定）設定賃借權等的使用收益權時，期間不能超過下列上限：種樹或砍伐目的的山林 10 年；其他土地 5 年；建物 3 年；動產 6 個月。換句話說，三人共有的房屋，過半數同意可以把它租給外人，但租期要在 3 年以內；超過上限的出租，不能靠管理事項的決議來設定。法務省指引另註明：適用借地借家法的賃借權，因為不能確保在約定期間內終止，基本上須共有人全員同意，否則無效；只有一時使用目的或存續期間 3 年以內的定期建物賃貸借，才可由持分價格過半數決定，且契約要寫明無更新、期滿終止。所以一般的住宅出租（有更新）不能只靠過半數決議；本文的 3 年上限不涵蓋這類普通借家。
其他共有人不見或不表態時
共有人失聯或不回應時，可以向法院請求裁判：第 251 條第 2 項讓變更可經所在不明者以外的共有人同意進行；第 252 條第 2 項讓管理事項可由其餘共有人持分過半數決定，對象包含所在不明者，以及經催告相當期間仍不表態者。這套新制本站已在共有持分的專文整理，這裡不重複。
另外第 252 條第 3 項規定：若管理決定會對依共有人間決定而使用共有物的人造成特別影響，須取得該人的承諾。比如決定把共有房屋租給外人時，若原本依共有人間決定住在其中的共有人受到特別影響，就須取得其承諾。
管理者與費用
第 252 條之 2 規定，共有物可有管理者，管理者可進行管理行為，但如果要變更共有物（顯著變更除外的部分另論），須取得全體共有人同意。管理者須依共有人決定的管理事項行事，違反時對共有人不生效力，但不能對抗善意第三人。
費用方面，第 253 條第 1 項規定，各共有人依持分分擔管理費用與其他負擔；第 2 項規定若共有人 1 年內不履行，其他共有人可以支付相當償金並取得其持分。使用方面，第 249 條第 2 項規定，共有人使用共有物超過自己持分的部分，除非有別段合意，要向其他共有人償還使用對價。
相關查核
共有人先登記清楚，後續決議才有依據，繼承後的登記見〈來不及辦繼承登記怎麼辦？相續人申告登記：不收登錄免許稅、可單獨申出，但只是簡易履行義務，不能用來賣房或設抵押〉的說明，那篇處理相續登記義務。共有私道的管線工程也適用本文的決議規則，見〈日本中古屋附私道怎麼查？通行與掘削承諾要分開確認〉，那篇處理私道上的通行與掘削。賣整間與賣持分的差別，以及共有人下落不明時的新制，見〈日本共有持分可以單獨賣嗎？賣自己的持分可以，賣整間要全體共有人，2023 年新制處理下落不明的共有人〉，本文只談變更、管理、保存三級的決議門檻。
怎麼做
- 先確認登記簿甲區的共有人與各自持分，算出各人的持分比例。
- 判斷計畫行為屬於變更、管理或保存：輕微變更與出租（符合上限）屬管理，維持現狀的補修屬保存；拆除重建是否屬顯著變更，官方沒有例示，應向律師或司法書士確認。
- 管理事項計算持分價格是否過半；出租則核對期間是否在上限內（建物 3 年、土地 5 年）。
- 若有共有人失聯或不表態，評估依第 251 條第 2 項或第 252 條第 2 項向法院請求裁判。
- 若管理決定會影響正在使用共有物的人，先取得其承諾，並把決定與承諾書面保存。
容易踩雷
- 用人數而不是持分價格算過半數：條文看的是持分價格。
- 把顯著變更當成管理：形狀或效用的顯著變更需要其他共有人同意，不能只靠持分過半數。
- 出租期間超過上限：土地 5 年、建物 3 年，超過者要全體同意；適用借地借家法的一般出租也不能只靠過半數。
- 忽略特別影響：影響正在使用者的管理決定，要經其承諾。
常見問題
三個共有人中兩個同意，就可以賣掉整間嗎？
不能靠管理事項的過半數決議處理。本站另文整理的結論是賣整間要全體共有人一起賣，見上方連結；管理事項才看持分價格過半數。
共有人失聯了，還能修房子嗎？
保存行為各共有人可單獨做；管理事項在共有人所在不明時，可向法院請求以其餘共有人持分過半數決定的裁判。
房屋要出租，租期可以訂 5 年嗎？
若以過半數管理決定出租，建物的期間上限是 3 年；土地是 5 年。
來源
- e-Gov 法令検索 民法第 249 條至第 253 條（2026-10-31 查證，施行日 2026-06-24）：第 251 條第 1 項「他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない」；第 251 條第 2 項「共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは」；第 252 條第 1 項「各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」；第 252 條第 3 項「共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」；第 252 條第 4 項第三號「建物の賃借権等三年」；第 252 條第 5 項「各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる」；第 253 條第 2 項「共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる」
- e-Gov 法令検索 民法第 252 條之 2、第 249 條（2026-10-31 查證）：第 252 條之 2 第 1 項「共有者の全員の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない」；第 249 條第 2 項「自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う」
- 法務省：共有私道の保存・管理等に関する事例研究会 最終とりまとめ（PDF，印刷頁 17–19）（2026-10-31 查證，私道事例的專欄與整理）：「砂利道をアスファルト舗装する行為は、軽微変更に該当すると考えられる」；「一般に、損傷した私道の補修を行う場合のように、私道の現状を維持する行為は保存行為に当たる」；「借地借家法の適用のある賃借権の設定は、約定された期間内での終了が確保されないため、基本的に共有者全員の同意がなければ無効」