日本共有持分可以單獨賣嗎？賣自己的持分可以，賣整間要全體共有人，2023 年新制處理下落不明的共有人
自己的共有持分可單獨賣；整棟房要全體共有人一起賣（2026-10-19）
假設一間房子登記成 3 個人共有，其中一人想賣，另外兩人不想賣或聯絡不上，怎麼辦？本文用民法條文回答三個問題：能不能只賣自己的持分、要賣整間房子需要誰同意、共有人下落不明時 2023 年的新制度能做什麼。依據是 e-Gov 公布的民法（2026 年 6 月 24 日施行版）與法務省的修法說明頁，查證日 2026-10-19。這是一般規則，個案請專業人士確認，尤其是繼承與登記實務。
同主題可接著看：台灣人買日本房產的所有権移轉登記：2024年新制文件、登録免許税計算與司法書士委託指南。
賣自己的持分
民法第 206 條：所有者可以自由處分自己的所有物。共有人對共有物有「持分」，持分是自己的所有權比例，因此共有人可以賣掉自己的持分，條文並沒有要求先取得其他共有人的同意。賣掉之後，買方變成新的共有人，和其他共有人一起繼續共有，並不是取得房子的整體所有權。
賣整間房子
整間房子的買賣，賣方必須包含全體共有人，因為每個共有人只有自己那份持分。民法第 251 條也規定：對共有物加（形狀或效用有著重變更的）「變更」，必須取得其他共有人的同意；整間出售是否屬於「變更」，條文沒有明寫，一般以全體共有人參與為前提處理。所以 3 人共有的房子，要整棟賣出，3 個人都要簽字。
共有人下落不明時：2023 年新制度
2023 年 4 月 1 日起施行的修法（法務省說明頁標示的施行日），讓共有人不明或所在不明時，可以請法院介入：
| 情形 | 條文 | 法院可裁定 |
|---|---|---|
| 要對共有物做變更 | 第 251 條第 2 項 | 取得其餘共有人同意即可變更 |
| 要決定管理事項 | 第 252 條第 2 項 | 以其餘共有人持分價格的過半數決定 |
| 想取得不明者的持分 | 第 262 條之 2 | 讓請求的共有人取得該持分 |
| 想賣整間 | 第 262 條之 3 | 授權把不明者的持分與其餘全員的持分一併轉讓給特定人 |
兩個重要限制：
- 不明者的持分屬於繼承財產、且屬於「共同繼承人之間還要做遺產分割」的情形，繼承開始起還不滿 10 年時，法院不能做第 262 條之 2、之 3 的裁判（條文括號限定了這個情形）。
- 被取得持分的不明者，之後可以向取得持分的共有人請求支付相當於持分時價的金額（第 262 條之 2 第 4 項）；持分被一併轉讓時，不明者可向做轉讓的共有人，請求依其持分按比例分配的不動產時價額（第 262 條之 3 第 3 項）。
- 第 262 條之 2 的情形，若其他共有人已提出分割請求或遺產分割請求，並對裁判提出異議，法院不能做取得持分的裁判（第 2 項）。
用數字看一次
假設值：3 人共有，持分各 1/3，整棟房子 3,000 萬円。按比例的算術值是 1,000 萬円，但這只是算術，不等於市場成交價，也不是任何一位共有人實際能拿到的金額。另外，3 人中 1 人下落不明、其餘 2 人想賣整間時，需要用第 262 條之 3 的程序。
怎麼做
- 先查登記簿，確認共有人有幾人、各自的持分比例。
- 判斷目標：只賣自己的持分，還是要賣整間。
- 要賣整間時，先用書面聯絡全體共有人，記錄聯絡結果。
- 有人聯絡不上時，確認是否符合條文的「無法得知共有人是誰」或「無法得知其所在」，再考慮向法院請求。
- 持分如果是繼承所得，先確認是否屬於「共同繼承人間要遺產分割」的情形，以及繼承開始至今是否超過 10 年。
- 文件與程序請不動產與司法書士等專業人士確認。
容易踩雷
- 以為賣自己的持分等於賣整間：買方只取得持分，變成共有人。
- 以為多數決就能賣整間：整間買賣需全體共有人參與。
- 以為 2023 年新制是自動的：每一項都要向法院請求。
- 忽略繼承 10 年期限：共同繼承人間還要遺產分割、且不到 10 年的繼承持分，法院不能做取得或轉讓的裁判。
- 把算術值當成市價：按持分比例算出的金額不是成交價。
常見問題
共有持分可以不經其他共有人同意賣掉嗎？
可以賣自己的持分，條文沒有要求其他共有人同意；買方成為新的共有人。
3 人共有的房子，一人想賣整間可以嗎？
不行。整間房子的買賣需要 3 人都參與，除非有共有人不明並由法院裁定。
共有人下落不明，法院可以做什麼？
可裁定讓請求人取得其持分，或授權一併轉讓；繼承所得且需在共同繼承人間遺產分割的持分，繼承開始未滿 10 年不可。
來源
- e-Gov 法令検索 民法第206條（2026-10-19 查證）：所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する
- e-Gov 法令検索 民法第251條（2026-10-19 查證）：他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更…を加えることができない
- e-Gov 法令検索 民法第262條之2（2026-10-19 查證）：相続開始の時から十年を経過していないときは
- e-Gov 法令検索 民法第262條之3（2026-10-19 查證）：全員が特定の者に対してその有する持分の全部を譲渡することを停止条件として
- 法務省 民法等の一部を改正する法律 關係法令（2026-10-19 查證）：（令和5年4月1日施行関係）