賣方簽了免責特約就不用負責嗎？民法 572 條：賣方知情卻沒告知的事實，以及自己設定或轉讓給第三人的權利，免責特約擋不住

免責特約擋不住賣方知情未告知的事實與自設第三人權利（民法572條，2026-10-19）

日本中古屋買賣契約常見「現況交付，賣方不負責」之類的條款。買方會問：寫了免責，之後發現問題還能追究嗎？本文只回答這個問題，依 e-Gov 的民法（2026 年 6 月 24 日施行版）第 572、566、166 條與宅建業法第 40 條整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；「知情」與「重大過失」如何認定，法條沒有明文，屬個案判斷，請以契約書與專業人士的說明為準。通知期限等相關規則，本站〈日本買房發現瑕疵怎麼辦？契約不適合責任：民法 1 年通知，賣方是業者時期間不得短於 2 年〉已有說明，本文不重複。

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免責特約可以約定，但有兩個破口

民法第 572 條：賣方即使約定了不負契約不適合責任（追完請求等，對象是第 562 條第 1 項本文或第 565 條規定的情形）的特約，下列兩種事項仍然不能免責：

1. 賣方「知道卻沒有告知」的事實；
2. 賣方「自己為第三人設定、或讓與第三人」的權利。

所以免責特約擋得住賣方不知道的問題，擋不住賣方「知情卻沒有告知」的問題（條文要件是知情未告知，不需要賣方刻意隱瞞）。

用情境看（假設值）

假設契約寫「現況交付，賣方免責」：

• 賣方曾發現屋頂 12 ㎡ 處漏水，並自己修補過，卻沒有告知買方。買方 4 月 1 日交屋，9 月 15 日發現同一處漏水，修繕費 80 萬円。這屬於賣方知情卻未告知的事實，免責特約不能免責，買方可依第 562 條以下主張。
• 賣方完全不知道的白蟻，則受免責特約約束，買方是否仍能主張，依契約與事實判斷，本文不下結論。

「知情」的舉證責任與認定標準，法條沒有明文，待確認。

與其他條文的關係

• 第 566 條：買方知悉不適合後 1 年內要通知賣方，否則不能主張追完、減額、賠償與解除；但賣方在交付時知悉，或因重大過失而不知悉時，這個期間限制不適用。
• 第 166 條：通知之後，請求權仍受消滅時效限制：從知悉可行使權利時起 5 年，或從可行使權利時起 10 年。
• 宅建業法第 40 條：賣方是宅建業者、買方不是宅建業者（第 78 條第 2 項）時，通知期間短於「交屋日起 2 年」的特約無效，剛好 2 年有效；個人賣方不適用。

救濟的種類，第 562 條是追完請求，第 563 條是代金減額，第 564 條保留損害賠償與解除。

怎麼做

1. 簽約前，把「免責」「現況交付」條款逐句找出，並請賣方書面說明已知的瑕疵。
2. 請賣方填寫物件狀況確認書、設備表，已知問題應寫進去。
3. 交屋後發現問題，記下日期，保留照片與估價單。
4. 判斷賣方是否知情時，收集賣方先前提供的資料與對話紀錄。
5. 向賣方書面通知，並注意第 566 條的 1 年與第 166 條的 5 年、10 年。
6. 爭議如何處理，請律師確認。

容易踩雷

• 以為簽了免責就完全沒有責任：第 572 條有兩個例外。
• 以為賣方知不知情不重要：知情與否影響免責是否有效。
• 把個人賣方的免責當成與業者賣方相同：業者另受第 40 條限制。
• 通知後就不再處理：請求權仍受第 166 條時效限制。
• 只依口頭說明：已知瑕疵最好寫進書面。

常見問題

契約寫賣方免責，賣方知情的瑕疵還能追究嗎？

可以。民法第 572 條規定，知情卻未告知的事實，免責特約不能免責。

賣方自己設定的抵押權或地上權也能免責嗎？

不能。第 572 條規定，賣方自己為第三人設定或讓與的權利，同樣不能免責。

通知賣方之後，請求權可以拖多久？

依第 166 條，從知悉可行使權利時起 5 年，或從可行使權利時起 10 年。

來源

• e-Gov 法令検索 民法第572條（2026-10-19 查證）：知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない
• e-Gov 法令検索 民法第566條（2026-10-19 查證）：売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない
• e-Gov 法令検索 民法第166條（2026-10-19 查證）：権利を行使することができることを知った時から五年間
• e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第40條（2026-10-19 查證）：引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き