日本不動產一物二賣，沒登記能對抗第三人嗎？民法第 177 條：不能，登記法第 5 條列出 2 種不能主張未登記的人
民法177條：不動產物權變動沒登記不能對抗第三人；登記法第5條列2種例外（2026-11-01）
假設賣方甲在 3 月和你簽了一間中古屋的買賣契約，5 月又把同一間房子賣給乙，乙先辦了所有權移轉登記。你已經付了 300 萬円手付，這時房子算誰的？日本民法對這種情形不是看誰先簽約，而是看誰先把物權變動登記起來。本文依 e-Gov 法令検索的民法與不動產登記法現行條文（資料更新 2026-06-24）、以及法務局的登記說明整理，查證日 2026-11-01，是一般規則，個案請洽司法書士或律師。
同主題可接著看：日本不動産売買契約書的印紙税：軽減稅率表、電子契約免稅與 2027 年 3 月底期限。
民法的兩個條文：176 與 177
民法第 176 條規定，物權的設定與移轉，只要當事人的意思表示就生效力。也就是說，買賣契約成立時，物權變動的意思已經有了。
但第 177 條接著規定，不動產物權的取得、喪失與變更，不依不動產登記法等登記法律的規定辦理登記，就不能對抗第三人。法務局的說明用買賣舉例：取得所有權或抵押權後，不辦理登記，就不能向買賣當事人以外的第三人主張自己取得了該權利。因此，兩個買方都有買賣契約時，比較的是登記，而不是契約日期。
登記法怎麼定順位
二重買賣的核心是民法第 177 條的對抗要件；不動產登記法第 4 條第 1 項則規定，同一不動產上已登記權利的順位，除法令另有規定外，依登記的先後。兩者合起來，買方付款後要盡快辦理所有權移轉登記。
第 5 條列了兩種不能主張對方沒登記的人：第 1 項是以詐欺或脅迫妨礙他人登記申請的第三人；第 2 項是負有為他人申請登記義務的第三人，但該登記的登記原因發生在自己登記原因之後者不在此限。這些是條文明列的情形；個案中是否還有其他例外，請洽律師，本文不展開。
為什麼不能自己單獨辦登記
法務局的說明是：權利登記原則上由登記權利者與登記義務者共同申請（不動產登記法第 60 條），原因是登記官只能依申請情報和附件判斷內容是否可登記，不能像法院一樣實質調查權利是否存在。對買方來說，這代表所有權移轉登記需要賣方配合，所以本站建議把付款與登記申請安排在同一個決濟日完成。
假設值：成交價 3,000 萬円，手付 300 萬円，尾款 2,700 萬円在決濟日支付。如果你只付手付、尾款在決濟日同時辦登記，則在決濟日之前，其他人若先完成登記，你主張取得所有權會遇到第 177 條的問題。這個算例只用來說明風險來源，不是真實案例。
買方該在哪幾個時間點查登記
簽約前和決濟前，都要取得最新的登記事項證明書，確認所有人、抵押權與其他權利。申請證明書的費用與方式，可看〈登記事項證明書怎麼申請？窗口 600 円、線上 490 円與郵寄 520 円的費用差別〉，其中書面請求 1 通 600 円、線上請求 1 通 490 円。決濟當天的登記文件，包括登記識別情報，如果遺失，處理方式見〈日本登記識別情報（權利證）弄丟了怎麼辦？遺失不影響權利，賣房時改用事前通知（2 週，國外 4 週）或本人確認情報〉。
如果賣方有房貸，抵押權的塗銷要與所有權移轉安排在同一天，流程可看〈買中古屋時賣方還有房貸，抵押權怎麼塗銷？法務省指南：每筆不動產登錄免許稅 1,000 円，文件由銀行寄給賣方〉的說明，與本篇的二重買賣風險是分開的兩件事。
怎麼做
- 簽約前取得登記事項證明書，確認賣方是登記名義人，沒有其他人的所有權移轉登記或其他可疑記載。
- 決濟日前一兩天再取一次證明書，確認同一時點沒有新增登記。
- 約定付款與司法書士辦理登記同日進行，並保留收據。
- 取得登記完了後的登記事項證明書，確認所有人已是你。
- 若發現賣方同時與他人簽約，立即請律師評估，並保留契約、匯款與通訊紀錄。
容易踩雷
- 以為先簽約就先取得：第 177 條看的是登記，不是契約日期。
- 以為付了錢就安全：付款不等於登記，登記法第 4 條以登記先後定順位。
- 把登記當成賣方一個人的事：第 60 條原則上需要共同申請。
- 忽略決濟前的最新登記：簽約時的證明書不能代表決濟日的狀態。
- 把個案例外當成通則：條文明列的是登記法第 5 條 2 種情形，其他個案請洽律師。
常見問題
兩個買方都付了錢，誰會取得房子？
條文看登記：不動產物權變動沒登記不能對抗第三人，已登記的一方在登記順位上居先。實際結果還要看個案事實，請洽律師。
買方可以先辦保全措施嗎？
可以考慮。條文上，為保全將來的移轉請求權，可依不動產登記法第 105 條第 2 款辦理假登記；是否適用，要看賣方是否同意（第 107 條）或有無法院處分。
買賣契約成立後，所有權什麼時候移轉？
民法第 176 條寫的是物權變動依意思表示生效，但第 177 條要求對抗第三人要登記。契約是否另有約定移轉時點，要看契約條文。
來源
- e-Gov 法令検索 民法第 176、177 條（2026-11-01 查證）：「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる」
- e-Gov 法令検索 不動産登記法第 4、5、60 條（2026-11-01 查證）：「詐欺又は強迫によって登記の申請を妨げた第三者は、その登記がないことを主張することができない」
- 法務局 登記の申請は誰がしなければならないのですか？（情報番号1305）（2026-11-01 查證）：「登記官は，その登記の申請の内容が登記することができるのかどうかを申請情報とその添付情報のみに基づいて判断しなければならず」