租屋網站看到的物件已經不存在？表示規約第 21 條的「おとり広告」3 類，網路廣告更新期間最長 2 週

表示規約第21條禁止3類おとり広告；網路廣告更新最長2週（協議會指引，2026-10-19）

在日本找租屋，網站上的物件詢問後卻被告知「已經沒有了，但有類似的」。這種情形可能涉及「おとり広告」（誘餌廣告）。不動產公正取引協議會連合會的指引說明：「不動産の表示に関する公正競爭規約」（表示規約）第 21 條禁止 3 類；網路廣告的更新期間，指引要求最長 2 週。本文依該指引（2019 年 11 月 1 日）整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則，現行規約與指引請以官方頁面為準。

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第 21 條的 3 類

公正取引委員會的昭和 55 年告示第 14 號「不動産のおとり広告に関する表示」原則適用於所有不動產業者，不論是否加入協議會，內容與表示規約相同。

網路上的物件也適用

網路廣告（業者自家網站、不動產資訊網站）同樣是表示規約第 4 條的「表示」，所以出現已成約卻沒刪除的物件，同樣可能違反第 21 條。

指引提出兩點：

• 更新期間最長 2 週：業者的更新期間最長 2 週；期間內得知已成約的物件，要在期限前迅速刪除。
• 顯示更新日：網路廣告須顯示「情報登録日又は直前の更新日及び次回の更新予定日」，而且要在顯眼處清楚記載。

用數字看（假設值）：某物件頁面的「次回更新預定日」已過 3 日仍未更新，詢問後被告知「已成約，有類似物件」。這情形與第 2 號的「已成約」例示相符；你可以記下頁面截圖與詢問經過，再決定是否向協議會或消費生活中心諮詢。

怎麼做

1. 看到感興趣的物件，先確認頁面的「情報登録日」與「次回更新預定日」。
2. 詢問時，請業者確認該物件目前是否可以交易，並記錄回覆。
3. 若被告知已成約而改推其他物件，截圖保存頁面與對話。
4. 對照上表 3 類，判斷是物件不存在、已成約，還是無交易意思。
5. 向所在地區的不動產公正取引協議會諮詢（連合會本身不受理諮詢），說明事實與證據。

容易踩雷

• 以為「已成約」一定是業者的故意：是否違反規約要看更新與管理狀況，不能只看一次經驗。
• 沒保存證據：頁面更新後內容會消失。
• 把任何「推薦其他物件」都當成誘餌：第 3 號的例示是無合理理由、或刻意指出缺點而推薦其他物件。
• 只看大型網站的物件：自家網站與資訊網站都適用。
• 把指引當成最新法規：本文所引指引是 2019 年版；連合會官網顯示規約及施行規則已於 2022-09-01 修訂，本文引用的第 21 條仍是おとり広告的規定。

常見問題

看到的物件被說已經成約，一定是おとり広告嗎？

不一定。已成約的物件持續刊登，與第 2 號的例示相符；但是否違反，要看更新與管理的事實。

網路廣告多久要更新？

指引寫的是更新期間最長 2 週，期間內得知已成約應迅速刪除。

遇到疑似おとり広告可以向誰諮詢？

向各地區的不動產公正取引協議會諮詢；連合會官網說明連合會本身不受理相談。

來源

• 不動産公正取引協議会連合会 おとり広告ガイドライン（2019年11月1日）（2026-10-19 查證）：「物件が存在しないため、実際には取引することができない物件に関する表示」「その更新する期間を最長でも２週間とし」
• 不動産公正取引協議会連合会（2026-10-19 查證）：不動産の表示に関する公正競争規約の公式サイト