借地權建物要轉賣，地主不同意怎麼辦？借地借家法第 19 條：法院可代替地主許可，並可命財產上給付（限 1992-08-01 後設定的借地權）
地主不承諾借地權轉賣，法院可依第19條代替許可並附財產上給付（2026-10-19）
借地權的建物想轉賣，通常要先取得地主承諾。但如果地主不同意，買賣是不是就完了？借地借家法第 19 條有一個程序：借地權人可以向法院聲請「代替地主承諾的許可」。本文依 e-Gov 的借地借家法（2026 年 5 月 21 日施行版）整理，查證日 2026-10-19，重點是第 19 條、第 4 條與第 6 條。這是一般規則；本條針對「賃借權」型的借地權，地上權的情形規則不同，本文不論，待確認。
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第 19 條：法院代替許可
第 19 條第 1 項：借地權人想把借地上的建物讓與第三人，如果這個第三人取得賃借權或轉借，並不會對借地權設定人（地主）不利，地主卻不承諾，法院可以依借地權人的聲請，給予「代替地主承諾的許可」。
法院裁判時，為了衡平雙方利益，必要時可以：
- 命令變更「以賃借權讓與或轉借為條件」的借地條件；
- 讓許可附上財產上的給付（也就是要付一筆錢）。
承諾料（譲渡承諾料）的慣例金額與比例，條文與官方資料沒有規定，待確認。
法院怎麼判斷
第 2 項：法院須考慮賃借權的殘存期間、借地先前的經過、需要讓與的情事，以及其他一切情事。第 6 項：除特別不需要的情形，裁判前要聽取鑑定委員會的意見。
地主可以反過來「承買」
第 3 項：借地權人聲請後，地主可以在法院定的期間內，自己聲請承受建物與賃借權。法院此時可以定相當的對價與轉借條件命令之，並可命雙方同時履行義務。聲請被撤回或被駁回時，這個地主聲請失效（第 4 項）。裁判做出後，聲請要有雙方合意才能撤回（第 5 項）。
更新期間與更新拒絕
- 適用範圍：以下第 4 條與第 6 條的數字，僅限借地借家法施行（1992-08-01）後設定的普通借地權；施行前設定的借地權，更新依借地借家法附則第 6 條「なお従前の例による」；定期借地權不更新，也不適用這些規定。
- 第 4 條：契約更新後的期間是 10 年；借地權設定後的最初更新是 20 年；當事人另訂較長期間時，從其約定。
- 第 3 條：借地權的存續期間為 30 年，契約另訂較長者從其約定。
- 第 6 條：地主要拒絕更新，必須有「正當事由」；要考慮雙方使用土地的需要、借地的先前經過、土地利用狀況，以及地主提出的財產上給付申出等。
用數字看（假設值）
借地權剩餘 12 年，建物售價 2,000 萬円，買方想取得，地主不承諾。賣方可向法院聲請代替許可；法院會參考剩餘 12 年、借地經過與需要讓與的情事決定，並可使許可附財產上給付，金額由法院依一切情事決定，條文未載比例（本站假設，非實際案例）。再假設：借地面積 80 ㎡、月地代 3 萬円、買方 1 人；若法院使許可附 100 萬円的財產上給付，這筆錢與月地代是不同的兩項成本，要一併算進總成本（100 萬円是本站假設，非法定標準）。
怎麼做
- 買借地權建物前，確認是賃借權還是地上權，以及借地權剩餘期間。
- 先確認契約書有沒有轉賣需要地主承諾的條款。
- 買賣契約寫明：地主承諾是賣方的責任，承諾料由誰負擔，未取得時的處理方式。
- 地主不承諾時，向律師確認第 19 條的聲請可能性與時程。
- 確認更新相關條件：更新期間與是否有更新料的約定。
- 貸款與稅務，請洽銀行與專業人士。
容易踩雷
- 以為地主不同意就一定不能賣：賃借權型可以聲請法院代替許可。
- 以為法院許可不用付錢：法院可使許可附財產上給付。
- 忽略地主可以聲請承買：第 3 項的優先承買。
- 把地上權也套用第 19 條：本條是賃借權的規定。
- 只看價格，沒看借地權剩餘期間與更新條件。
常見問題
借地權建物轉賣一定要地主同意嗎？
賃借權型要取得地主承諾；地主不承諾時，借地權人可向法院聲請代替許可（第 19 條）。
法院許可需要付錢嗎？
可能。第 19 條第 1 項允許讓許可附上財產上給付，金額由法院依一切情事決定。
借地權更新後有多久？
首次更新 20 年，之後每次 10 年，當事人另訂較長者從其約定（第 4 條）；僅限 1992-08-01 後設定的普通借地權。
來源
- e-Gov 法令検索 借地借家法第19條（2026-10-19 查證）：裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる
- e-Gov 法令検索 借地借家法第4條（2026-10-19 查證）：その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする
- e-Gov 法令検索 借地借家法第6條（2026-10-19 查證）：正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない