繼承日本土地的評價能減 80% 嗎？小規模宅地等特例：自住用 330 ㎡ 減 80%、貸付事業用 200 ㎡ 減 50%，非日本國籍的制限納稅義務者不能用「家なき子」型
自住用 330 ㎡ 內減 80%、貸付事業用 200 ㎡ 減 50%，須符合取得者與繼續要件（2026-10-19）
在日本繼承土地時，若符合要件，土地的相續稅評價可以大幅減額：這就是「小規模宅地等的特例」。本文依國稅廳タックスアンサー No.4124（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-10-19，包括減額比例與面積、自住用宅地的三種取得人要件，以及與台灣繼承人特別相關的一條限制。這是一般規則；個案請洽稅理士。繼承的基礎控除與課稅範圍，見本站〈日本相續稅基礎扣除：3,000 萬円加 600 萬円乘法定繼承人數，日本房產怎麼用〉，本文不重複。
同主題可接著看：日本相續稅基礎扣除：3,000 萬円加 600 萬円乘法定繼承人數，日本房產怎麼用。
特例是什麼
個人因繼承或遺贈取得的財產中，繼承開始直前，供被繼承人（或與被繼承人生計一體的親屬）事業用或居住用的一定宅地等，在計算相續稅課稅價格時，依下表減額：
| 宅地等的利用區分 | 限度面積 | 減額比例 |
|---|---|---|
| 特定事業用宅地等 | 400 ㎡ | 80% |
| 特定同族會社事業用宅地等 | 400 ㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 200 ㎡ | 50% |
| 特定居住用宅地等 | 330 ㎡ | 80% |
可以併用：事業用（400 ㎡）加自住用（330 ㎡），在沒有貸付事業用宅地等時，合計最多 730 ㎡。含貸付事業用宅地等時，要依公式 (特定事業用等 × 200/400) ＋ (特定居住用 × 200/330) ＋ 貸付事業用合計 ≦ 200 ㎡ 計算。
用數字看（假設值）：被繼承人自住的土地 300 ㎡，評價 6,000 萬円，由配偶者取得，在 330 ㎡ 以內全部適用，減 80% = 4,800 萬円，課稅價格剩 1,200 萬円。這是依規則推算的數字，並非你的實際案例。
自住用宅地：誰取得才可以
特定居住用宅地等（被繼承人居住用）的取得人要件：
- 被繼承人的配偶者：沒有取得者要件。
- 與被繼承人住同一棟建物的親屬：須從繼承開始直前到相續稅申告期限持續居住，並從繼承開始時到申告期限保有該宅地等。
- 其他親屬（俗稱「家なき子」型）：必須同時滿足 (1)～(6)，其中第 (1) 款是：居住制限納稅義務者或非居住制限納稅義務者中，不得是「沒有日本國籍的人」；此外還要求被繼承人沒有配偶、沒有同住的繼承人、繼承開始前 3 年內沒有住在取得者等所有的日本國內房屋、不曾擁有現住房屋、並保有宅地到申告期限。
這對人在台灣、非日本國籍的繼承人很重要：若不是配偶或同住親屬，「其他親屬」型因第 (1) 款，無法適用。台灣繼承人實際能否適用，住民票與居住事實的證明方式，本文不論，待確認。
其他要件概要
事業用宅地等，另有事業承繼要件（在申告期限前承繼事業並經營到申告期限）與保有繼續要件（保有到申告期限）。申告期限與遺產分割未完成時的適用規則，本文不展開，待確認。
貸付事業用宅地等的要件
減 50% 的貸付事業用宅地等，須是繼承開始前被繼承人等的貸付事業（不動產貸付業、停車場業、自行車停車場業與準事業）所使用的宅地等；繼承開始前 3 年以內才新增貸付者另有限制。取得者要件依貸付者分兩類：
- 被繼承人本人的貸付事業：須在相續稅申告期限前承繼該貸付事業並持續到期限，且持有該宅地等至申告期限。
- 與被繼承人生計一體的親屬的貸付事業：須從繼承開始前到申告期限一直經營該貸付事業，並持有該宅地等至申告期限。
怎麼做
- 確認被繼承人的宅地是自住用、事業用還是貸付事業用。
- 確認取得人是配偶、同住親屬還是其他親屬。
- 若為其他親屬，先確認第 (1) 款的國籍與居住狀態。
- 計算限度面積，貸付事業用宅地等併用時用公式。
- 確認各項保有與居住要件的期限（申告期限）。
- 申報與證明文件，請稅理士協助。
容易踩雷
- 以為所有繼承土地都能打 2 成：要有利用區分與要件。
- 台灣繼承人用「其他親屬」型：非日本國籍的制限納稅義務者不能適用。
- 貸付事業用與其他併用時沒用公式。
- 忘了保有與居住要件的期限。
- 把 330 ㎡ 與 400 ㎡ 混為一談：自住用 330 ㎡，事業用 400 ㎡。
常見問題
繼承自住用土地可以減多少？
特定居住用宅地等 330 ㎡ 以內減 80%，前提是取得者符合要件：被繼承人的配偶，或繼續同住並持有至申告期限的親屬，或符合「家なき子」等型態。
貸付事業用宅地等可以減多少？
200 ㎡ 以內減 50%，前提是符合貸付事業用宅地等的要件：被繼承人本人的貸付事業，須在申告期限前承繼並繼續經營、持有；生計一體親屬的貸付事業，須自繼承前繼續經營、持有至申告期限。
台灣人繼承日本土地可以用嗎？
不是一律可以或不可以，要看取得者與型態。配偶者無取得者要件；同住親屬須持續居住；其他親屬型，非日本國籍的制限納稅義務者不能適用。
來源
- 国税庁 タックスアンサー No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）（2026-10-19 查證）：居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者（注4）のうち日本国籍を有しない者ではないこと
- 国税庁 No.4124 減額される割合等（2026-10-19 查證）：両方を選択する場合は、合計730㎡