父母出錢給你買日本房子要課贈與稅嗎？住宅取得資金贈與非課稅：直系尊親屬贈與，省エネ等住宅 1,000 萬円、其他 500 萬円，受贈人原則須在日本有住所
直系尊親屬贈與買房資金，省エネ等1,000萬円、其他500萬円內非課稅；受贈人原則須日本有住所（令和8年底止）
父母拿錢給子女買日本的房子，要先弄清楚贈與稅怎麼算。日本有一項「住宅取得等資金的贈與非課稅」特例，在條件符合時，一定額度內免稅。本文依國稅廳タックスアンサー No.4508（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；對人在台灣的子女特別重要的是「在日本有住所」這一項，個案請洽稅理士。
同主題可接著看：日本贈與稅：每年 110 萬円基礎扣除，把日本房產贈與台灣家人要怎麼算。
特例的內容
令和 6 年（2024）1 月 1 日至令和 8 年（2026）12 月 31 日間，因父母、祖父母等直系尊親屬的贈與，取得供自己居住的住宅新築、取得或增改築等的資金，符合要件時，贈與稅非課稅。
非課稅限度額（每位受贈人）：
- 省エネ等住宅：1,000 萬円；
- 其他住宅：500 萬円。
過去已經適用特例而非課稅的金額，要從限度額扣除。
省エネ等基準依家屋區分不同：新築、建築後未使用過、以及增改築的住宅，是斷熱等性能等級 5 以上且一次能源消費量等級 6 以上，或耐震等級 2 以上（或免震建築物），或高齡者等配慮對策等級 3 以上；建築後使用過的中古住宅則是斷熱等性能等級 4 以上，或一次能源消費量等級 4 以上。
受贈人要件
國稅廳列出，受贈人須全部符合：
- 贈與時是贈與人的直系卑屬（配偶的父母不算直系尊屬，除非有收養）；
- 贈與年的 1 月 1 日年滿 18 歲；
- 贈與年的合計所得金額在 2,000 萬円以下（新築等房屋床面積 40 ㎡以上未滿 50 ㎡時，是 1,000 萬円以下）；
- 過去的特例（平成 21 年至令和 5 年）沒有適用過（一定情形除外）；
- 不是向配偶、親族等特別關係人取得房屋；
- 贈與年的翌年 3 月 15 日前，把資金全額用來新築等；
- 贈與時在日本國內有住所（受贈人是一時居住者、且贈與人是外國人贈與者或非居住贈與者的情形除外）；贈與時在日本國內沒有住所者，一定情形下也可以適用；
- 贈與年翌年 3 月 15 日前居住在該房屋，或其後遲滯不久確實居住；贈與年翌年 12 月 31 日前還沒居住，原則不能適用，需要修正申告。
房屋要件
房屋必須在日本國內；新築或取得的房屋，登記簿上的床面積（區分所有建物為專有部分）要 40 ㎡以上 240 ㎡以下，且 1/2 以上供自己居住。
買中古屋（建築後使用過）另須符合其一：昭和 57 年（1982）1 月 1 日以後建築；或以一定書類證明符合耐震基準；或取得前依一定申請書進行耐震改修的安排。增改築的情形，工程費須在 100 萬円以上，且其中 1/2 以上用於自己居住的部分。
對住在台灣的子女
第 7 項是關鍵：受贈人贈與時原則要在日本國內有住所；一時居住者且贈與人是外國人贈與者或非居住贈與者的組合另有例外。住在台灣的子女是否適用，要看個別的住所與國籍組合。國稅廳 No.4432 另說明：贈與時在日本國內沒有住所的受贈人，課稅財產的範圍與有住所者不同，依贈與人與受贈人的住所等組合，有的只就日本國內財產課稅；這與本特例的非課稅要件是兩件事，個案請稅理士確認。特例的期間只到令和 8 年（2026）12 月 31 日，令和 9 年（2027）以後是否延長，依稅制改正，待確認。
用數字看（假設值）
父母贈與 1,200 萬円給在日本有住所的 30 歲子女，購入符合省エネ等基準、專有面積 60 ㎡的住宅：1,000 萬円非課稅；超過的 200 萬円，依一般贈與稅規則另計。這是本站為說明規則而假設的情境。
怎麼做
- 確認受贈人在贈與時是否在日本國內有住所。
- 確認房屋是否符合省エネ等基準，決定 1,000 萬円或 500 萬円的限度額。
- 確認受贈人所得（2,000 萬円以下或 1,000 萬円以下）與年齡。
- 確認房屋床面積為 40 ㎡以上 240 ㎡以下，並在翌年 3 月 15 日前居住。
- 在贈與年的翌年申報（留意 3 月 15 日期限）。
- 請稅理士確認適用與計算。
容易踩雷
- 沒有在日本國內的住所：這是受贈人要件之一，住台灣的子女要特別確認。
- 以為岳父母的贈與也可以：配偶的父母不算直系尊屬。
- 房屋未達 40 ㎡，或超過 240 ㎡。
- 翌年 12 月 31 日前還沒有住進去：原則不能適用。
- 以為期間沒有截止：令和 8 年 12 月 31 日止。
常見問題
父母出錢給子女買日本房子，贈與稅有免稅額度嗎？
有。省エネ等住宅 1,000 萬円、其他住宅 500 萬円（令和 8 年 12 月 31 日前的贈與）。
住在台灣的子女可以適用嗎？
贈與時須在日本國內有住所；一定情形下的例外，另見國稅廳 No.4432，待確認。
房屋有面積限制嗎？
新築或取得的房屋，登記簿床面積要 40 ㎡以上 240 ㎡以下。
來源
- 国税庁 タックスアンサー No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（2026-10-19 查證）：贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること
- 国税庁 No.4508 非課税限度額（2026-10-19 查證）：省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円まで