買入價不明的日本房子賣出時，取得費可以算賣價的 5% 嗎？國稅廳：祖傳或太久查不到可用，實際取得費低於 5% 也可用
取得費不明或低於賣價5%時可按賣價5%計；賣3,000萬円即150萬円（國稅廳No.3258，2026-10-31）
繼承老家、很久以前買的房子，賣出時翻遍抽屜找不到當年的買賣契約，買入價到底是多少？日本的讓渡所得稅是「賣價 − 取得費 − 讓渡費用」，取得費如果填 0 円，稅就會算得很重。國稅廳有一個「賣價 5%」的概算做法，這篇依國稅廳 No.3258、No.3252、No.3202（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-10-31。稅額與申告方式請洽稅理士，這裡只講一般規則。
同主題可接著看：賣日本房子稅率差近一倍：持有 5 年的長期與短期讓渡所得，以賣出年 1 月 1 日為準。
什麼時候可以用 5%
國稅廳 No.3258 的條文很短，有兩種情形：
- 賣的土地建物是祖傳的，或買入時期很久以前，取得費不明時，可以把賣價的 5% 當成取得費。
- 實際的取得費如果低於賣價的 5%，也可以把賣價的 5% 當成取得費。
國稅廳的例子：土地建物以 3,000 萬円賣出，取得費不明時，可以把賣價的 5% 即 150 萬円當成取得費。根據法令欄寫的是所得稅法第 33 條、第 38 條、租稅特別措置法第 31 條之 4 與其通達 31 之 4-1。
這一條只管取得費，不管讓渡費用。仲介費、印紙稅、拆屋費等，要另外依實際金額計算，這些屬於國稅廳 No.3255 的讓渡費用；5% 只替代取得費。
為什麼老房子特別需要
取得費的一般算法是：購入代金、建築代金、購入手續費，再加上設備費與改良費；建物則要扣掉持有期間的折舊相當額。換句話說，老房子的建物價值在帳面上會越來越低，加上舊契約遺失，實額就難以證明。No.3258 的 5% 概算就是為取得費不明的情形留的做法。
另外，依 No.3252，購入時繳的登錄免許稅（含登記費用）、不動產取得稅、特別土地保有稅（取得分）、印紙稅，以及為土地取得時支付的測量費、購買有租客的土地建物時為了讓租客搬離而付的立退料，也算取得費。但有兩個限制：已算入事業所得等必要經費的項目不含；業務用資產的上述稅金不計入取得費。這些項目如果有收據，可以和購入代金一起加總，和賣價 5% 比較。
假設算例
用數字看（假設值）：賣價 3,000 萬円，實際可證明的取得費只有 120 萬円，低於 150 萬円，就可以用 150 萬円；讓渡費用假設 100 萬円，則課稅前的讓渡所得是 3,000 萬円 − 150 萬円 − 100 萬円 = 2,750 萬円。若另一個情況是實際取得費有 200 萬円，高於 150 萬円，用 200 萬円比較有利，讓渡所得是 2,700 萬円。這只是算術示例，不是個案結果，後續還要看特別控除與稅率；長期與短期的稅率差異見〈賣日本房子稅率差近一倍：持有 5 年的長期與短期讓渡所得，以賣出年 1 月 1 日為準〉，繼承空屋的特別控除見〈繼承空屋賣掉可扣 3,000 萬円：被繼承人居住用財產特例〉。
5% 做法的限制
國稅廳頁面沒有說明的事，不要假設。例如，5% 能不能搭配「只扣建物」的折舊、是否可只對土地使用、海外居住者的申告有沒有不同，頁面都沒有答案，個案要向稅務署或稅理士確認。可以確認的是：概算取得費是一個選項，頁面寫的是「することができます」，所以實額更高時不必硬用 5%。
怎麼做
- 先蒐集可能存在的資料：買賣契約、仲介費收據、登記費用、設備與改良工程的契約和收據。
- 把能證明的項目加總，建物部分扣除持有期間的折舊相當額，得到實額取得費。
- 計算賣價的 5%，與實額取得費比較。
- 實額取得費不明或低於 5% 時，用賣價的 5%；實額較高時，用實額。
- 申告時把兩種做法的算式與依據記在資料裡，並與稅理士確認。
容易踩雷
- 取得費不明就填 0 円：國稅廳有 5% 的做法可以使用。
- 以為實額低於 5% 還要硬用實額：頁面明寫低於 5% 時可用 5%。
- 把 5% 套在讓渡費用上：5% 只用於取得費。
- 忽略建物折舊：建物的取得費要扣除折舊相當額。
- 實額明明更高卻直接用 5%：先比較兩者再決定。
相關查核
長期與短期的稅率，見〈賣日本房子稅率差近一倍：持有 5 年的長期與短期讓渡所得，以賣出年 1 月 1 日為準〉，5% 的概算要放在那篇的算式裡。繼承空屋賣出的 3,000 萬円特別控除，見〈繼承空屋賣掉可扣 3,000 萬円：被繼承人居住用財產特例〉，取得費與特別控除是兩個不同的扣除項目。買入時的取得費用怎麼拆項，見〈日本買房取得費用怎麼算？成交價與課稅評價分開的拆項案例〉，保存好當年的收據才能算實額。
常見問題
繼承來的房子，取得費是什麼？
所得稅法第 60 條第 1 項規定，因贈與、相續（限定承認除外）或遺贈取得資產的人，計算譲渡所得時視為「引き続きこれを所有していた」，也就是承接被繼承人的取得費與取得時期；被繼承人的買入價不明時，才用 No.3258 的 5%。另外，繼承的財產在規定期間內賣出時，可把已繳相續稅的一部分加算到取得費，見 No.3267：要件是取得者被課相續稅，且在相續開始翌日起至申告期限翌日後 3 年的期間內賣出；須附計算明細書確定申告。
5% 是以賣價整體計算，還是只算土地？
No.3258 的文字是「売った金額の5パーセント相当額」，沒有分土地與建物；細項問題請稅務署確認。
賣價 5% 用了之後，還可以再列其他費用嗎？
讓渡費用另外計算，不受影響；取得費部分則是擇一，不是疊加。
來源
- 國稅廳：No.3258 取得費が分からないとき（令和8年4月1日現在法令等）（2026-10-31 查證）：「売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます」；「実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合も、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます」；「土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5パーセント相当額である150万円を取得費とすることができます」；「所法33、38、措法31の4、措通31の4-1」
- 國稅廳：No.3252 取得費となるもの（令和8年4月1日現在法令等）（2026-10-31 查證）：「売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます」；「借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料」；「土地の取得に際して支払った土地の測量費」；「建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります」
- e-Gov 法令検索 所得税法第 60 條（2026-10-31 查證）：第 1 項「その者が引き続きこれを所有していたものとみなす」
- 國稅廳：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（令和8年4月1日現在法令等）（2026-10-31 查證）：「その財産を取得した人に相続税が課税されていること」；「確定申告をすることが必要です」