宅建業者交的 37 條書面要記載哪些事項？買賣 13 款、租賃 8 款，須宅建士記名，違反可處 50 萬円以下罰金
買賣37條書面共13款、租賃8款，須宅建士記名；違反處50萬円以下罰金（宅建業法37條，2026-10-31）
簽完買賣契約後，仲介或賣方業者要交給你的那份「契約書面」，就是宅地建物取引業法第 37 條的書面，簡稱 37 條書面。它和簽約前的重要事項說明書不是同一份：重要事項說明在契約成立前、由宅建士說明；37 條書面則是契約成立後、把已談定的條件白紙黑字寫下來，條文要求「遅滞なく」交付，並由宅建士記名。本文依 e-Gov 法令検索的現行條文（資料更新 2025-06-18，施行日 2026-04-01）整理，查證日 2026-10-31，是一般規則，個案請以書面原文與專業人士意見為準。
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37 條書面是什麼，交給誰
第 37 條第 1 項規定，宅建業者就宅地或建物的買賣或交換，分三種情況交付書面：自己是當事人時交給相對人；代理當事人締約時，交給相對人與委託代理的人；因媒介而契約成立時，交給契約的各當事者。也就是說，透過仲介買房時，買賣雙方都應各拿到一份。
這份書面和簽約前的〈中古公寓重要事項說明多出哪些項目？宅建業法施行規則第 16 條之 2 的 10 款：敷地權、規約限制、管理費、已累積修繕積立金〉，主旨不同，前者是說明潛在風險，後者是確認契約內容。兩者都有，缺一不可。
買賣第 1 項：共 13 款
條文編號為第 1 款到第 12 款，另有第 2 款之 2，共 13 款。其中第 6 款到第 12 款在條文裡都帶有「有約定時才記載」的限定語，其餘則是每件買賣都要寫。
| 款 | 內容 | 有約定才記載？ |
|---|---|---|
| 1 | 當事人姓名（法人為名稱）與住址 | 否 |
| 2 | 土地的所在、地號，或建物的所在、種類、構造等特定資訊 | 否 |
| 2 之 2 | 既存建物：雙方確認過的結構耐力上主要部分等狀況 | 僅限既存建物 |
| 3 | 價金（或交換差金）金額與支付時期、方法 | 否 |
| 4 | 物件交付時期 | 否 |
| 5 | 移轉登記的申請時期 | 否 |
| 6 | 價金以外的金錢授受（額、時期、目的） | 是 |
| 7 | 契約解除的約定 | 是 |
| 8 | 損害賠償額預定或違約金的約定 | 是 |
| 9 | 貸款斡旋約定下，貸款不成立時的措置 | 是 |
| 10 | 天災等不可抗力的損害負擔 | 是 |
| 11 | 契約不適合（瑕疵）擔保責任，或保證保險等履行措施 | 是 |
| 12 | 租稅公課的負擔 | 是 |
第 2 款之 2 只適用於既存建物。換句話說，買中古屋時，書面上要寫雙方確認過的建物結構耐力上主要部分等狀況；條文只要求記載「當事人雙方確認的事項」，至於確認的方式與內容，條文本身沒有再細分。
租賃第 2 項：共 8 款
出租與承租時，宅建業者只在「代理」或「媒介」成立契約時才有 37 條書面義務。第 2 項的內容是：第 1 項的第 1、2、4、7、8、10 款，加上租金金額與支付時期、方法，以及租金以外的金錢授受（額、時期、目的），共 8 款。租賃書面沒有價金、移轉登記、貸款與瑕疵擔保等買賣專用款項，租屋時要看的是租金、押金性質的金錢、交付時期與解約、違約金等條件。
記名與電子提供
第 3 項規定，宅建業者製作書面後，要請宅建士在書面上記名。這裡只要求「記名」，不需要宅建士當面說明；說明義務屬於重要事項說明，不屬於 37 條書面。
第 4、5 項則允許在取得相對人承諾後，以電磁方法提供，視為已交付。電子簽約的條件與流程可看〈日本買賣契約可以電子簽約嗎？2022 年 5 月 18 日起 37 條書面可電子提供，但要先取得承諾，業者賣方的撤回告知須紙本〉，電子化規則另有專文，這裡不重複。
違反的後果
第 83 條第 1 項第 2 款：違反第 37 條者，處 50 萬円以下罰金。罰則針對業者；對買方而言，實務意義是這份書面應該完整，遇到缺款可以請業者補齊。
用數字看（假設值）：某筆價金 3,000 萬円的中古屋買賣，雙方約定手付 300 萬円，並約定違約金為價金的 20%，即 600 萬円。這時書面上第 3 款要寫價金與支付時期，第 6 款寫手付 300 萬円的授受時期與目的，第 8 款寫違約金 600 萬円的約定。沒有約定就不會有第 8 款的記載，也就不是遺漏。手付與違約金的上限規則可看〈日本手付金上限 20%：賣方是業者時買方放棄手付可解約，賣方要退兩倍〉，這份書面只負責把約定寫清楚，並不代表約定一定有效。
怎麼做
- 簽約後確認有沒有收到書面，透過仲介成立契約時，買賣雙方各應收一份。
- 對照第 1 項，逐款核對當事人、物件、價金、交付與登記時期是否與談定的內容一致。
- 約定了手付以外的金錢授受、解約條件、違約金、貸款不成立時的措置，要確認是否都寫進書面。
- 買中古屋時，確認第 2 款之 2 的建物狀況記載是否反映雙方確認過的內容。
- 確認書面上有宅建士記名；缺記名或缺款時，請業者補正並保留往來紀錄。
容易踩雷
- 把 37 條書面當成重要事項說明書：前者在契約成立後交付，後者在簽約前由宅建士說明。
- 以為 13 款每款都要有內容：第 6 款到第 12 款只有在雙方有約定時才記載。
- 以為租賃也有 13 款：租賃第 2 項只有 8 款，沒有價金、貸款與瑕疵擔保款。
- 以為業者自己當事人時就不用交：業者自己是當事人時，要交給相對人。
- 把書面完整性當成約定有效性：違約金、手付等上限仍受宅建業法其他條文與民法限制。
常見問題
37 條書面一定要用紙本嗎？
不一定。第 4、5 項允許取得相對人承諾後以電磁方法提供，視為已交付；但要先取得承諾，業者賣方的撤回告知另有紙本要求，見前述專文。
沒有寫第 8 款違約金，是業者漏寫嗎？
不一定。第 8 款屬於「有約定時才記載」，若雙方沒有約定違約金或損害賠償額預定，書面可以沒有該款。若實際有約定卻沒寫，才是需要補正的缺漏。
違反第 37 條有什麼罰則？
依第 83 條第 1 項第 2 款，違反第 37 條者處 50 萬円以下罰金。
來源
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 37 條（2026-10-31 查證）：「遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 83 條（2026-10-31 查證）：「五十万円以下の罰金に処する」