宅建業者被處分有哪幾種？指示、1 年內業務停止、免許取消的差別，業務停止與第 66 條免許取消須公告
業者處分分指示、最長1年業務停止、免許取消；停業與第66條取消須公告，第67條不在內（2026-10-31）
在日本查房仲時，會遇到「行政處分」這個詞，但處分有輕有重，意義不同。宅地建物取引業法第 65 條到第 70 條，把對宅建業者的監督處分分成三級：指示、業務停止、免許取消，對宅地建物取引士（宅建士）則另有指示、事務禁止、登錄消除。本文依 e-Gov 法令検索的現行條文（施行日 2026-04-01）整理，查證日 2026-10-31，只談條文規定的種類與程序，不評價任何公司。
同主題可接著看：宅建業者行政處分怎麼查？國交省ネガティブ情報等検索サイト只公開最近 5 年的免許取消、業務停止與指示。
對業者的三級處分
| 處分 | 條文 | 內容 |
|---|---|---|
| 指示 | 第 65 條第 1 項 | 業者對交易關係人造成損害或有大損害之虞、有害交易公正，或違反其他法令而不適當時，主管機關可下指示 |
| 業務停止 | 第 65 條第 2 項 | 可定「1 年以內」的期間，命令全部或一部業務停止 |
| 免許取消 | 第 66 條、第 67 條 | 第 66 條列出必須取消的情形，第 67 條處理所在不明的取消 |
主管機關是國土交通大臣或都道府縣知事，視業者的免許是誰核發的。換句話說，免許由國土交通大臣核發的業者，由大臣處分；免許由知事核發的，由該知事處分。業者在別的縣營業，所在縣知事也能對該縣內的業務行為處分（第 65 條第 3、4 項）。
什麼情況會到業務停止
第 65 條第 2 項列出可命令業務停止的情形，例如違反指示、違反法定義務（條文列出多個條號，包括第 35 條重要事項說明、第 37 條書面、第 41 條與第 41 條之 2 的手付金等保全措施）、或有其他不正或顯著不當的行為。停止期間最長 1 年，但條文沒有規定最短期間。
與書面義務的細節可對照〈宅建業者交的 37 條書面要記載哪些事項？買賣 13 款、租賃 8 款，須宅建士記名，違反可處 50 萬円以下罰金〉，那是講第 37 條書面本身的內容；手付金保全措施可看〈賣方是宅建業者時，手付金等收到多少要做保全措置？未完工 5%、完工後 10%，且都以 1,000 萬円為界〉，兩項義務一旦違反，都可能列入第 65 條第 2 項的停業事由。
免許取消：必須取消與可取消
第 66 條第 1 項寫的是「取り消さなければならない」，也就是必須取消，事由包括欠格事由出現、以不正手段取得免許、免許後 1 年內沒開業或停業滿 1 年、情節特別重大的業務停止事由，或違反業務停止處分等。第 66 條第 2 項則是違反免許附條件時「可以」取消。
第 67 條之 2 是國土交通大臣對「認可宅地建物取引業者」的認可取消，與一般免許取消是不同層次。第 67 條針對下落不明：主管機關確認不到事務所或業者（法人為役員）所在時，先在官報或縣公報公告，公告日起 30 日內業者沒有申出，就可以取消免許，且不適用行政手續法第三章的規定。
對宅建士的處分
第 68 條：知事可對宅建士下指示，情節如允許他人使用名義、不正或顯著不當，則可命令禁止 1 年以內的宅建士事務。第 68 條之 2：情形嚴重或違反禁止處分時，登錄必須消除。宅建士被處分，若業者有可歸責的理由，業者本身也可能依第 65 條第 1 項第 4 款被指示。
國交省的處分基準：適用於大臣免許業者
國交省另訂「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」（最終改正平成23年10月26日），規範的是國土交通大臣對大臣免許業者作出的指示、業務停止與免許取消。基準的原則是：處分以處分前 5 年間業者所做的違反行為為對象；同時處分複數違反時，業務停止期間取「各違反中最長期間乘以 3/2」與「各期間合計」兩者中較短的天數；基準也規定，若違反只發生在單一事務所，且業者的役員不知情、也沒有可歸責的理由，原則上可以命令限定範圍的業務停止；但對關係人可能造成重大損害、社會影響大等不適合限定的情形除外。知事免許業者另依各都道府縣自行訂定的基準（本站未逐縣核對，此為一般性說明），細節請看所在縣公告。
處分前後的程序
處分前：第 69 條第 1 項規定，大臣或知事要依第 65 條或第 68 條處分時，必須先舉行聽聞，不能只用書面意見陳述；免許取消（第 66 條）的聽聞，則依第 69 條第 2 項準用第 16 條之 15 第 3 至 5 項的規定。處分後：第 70 條第 1 項要求，第 65 條第 2 項、第 4 項（業務停止）、第 66 條（免許取消）與第 67 條之 2 第 1、2 項（認可取消）的處分要依國交省令公告；第 67 條的所在不明取消不在這份清單內，指示也不在清單內。公開查詢的方式與期間可看〈宅建業者行政處分怎麼查？國交省ネガティブ情報等検索サイト只公開最近 5 年的免許取消、業務停止與指示〉，處分件數統計則看〈日本有多少宅建業者？2026 年 3 月底 133,727 家，2025 年度行政處分 163 件〉，本文只說明種類。
怎麼做
- 先弄清楚公司的免許是大臣免許還是知事免許，對應的主管機關是誰。
- 到國交省的處分查詢系統輸入公司名或免許番號，確認有沒有指示、業務停止、免許取消的紀錄。
- 看處分日期與內容：指示、停業、取消的嚴重程度不同。
- 如果有處分紀錄，請業者書面說明處分原因與改善措施，再決定是否簽約。
- 無法自行判斷時，向各縣的宅建主管課或消費者熱線諮詢，聯絡方式可看〈日本不動產糾紛找誰？消費者熱線 188、宅建主管課、保證協會與住まいるダイヤル各管什麼〉。
容易踩雷
- 把「指示」與「業務停止」混為一談：指示不停止營業，業務停止最長 1 年。
- 以為免許取消都是「可以」取消：第 66 條第 1 項是「必須」取消。
- 以為所有處分都會公告：第 70 條第 1 項的公告清單是業務停止、第 66 條免許取消與第 67 條之 2 的認可取消，指示與第 67 條的所在不明取消不在其中。
- 以為宅建士被處分就等於業者被處分：宅建士的處分是另一套，由知事依第 68 條處理。
- 以為查不到處分就代表沒有問題：公開期間與範圍有限，不代表沒有其他爭議。
常見問題
業務停止最長多久？
條文是「1 年以內」的期間，由主管機關依個案決定。
免許取消前一定要聽聞嗎？
第 69 條第 1 項只要求第 65、68 條的處分前必須聽聞；要，第 66 條的免許取消屬第 69 條第 2 項準用聽聞規定的處分，處分前要走聽聞程序（第 69 條第 1 項本身只列第 65、68 條）；例外是第 67 條針對下落不明的取消，不適用行政手續法第三章。
哪些處分會公告？
第 70 條第 1 項列的是第 65 條第 2、4 項（業務停止）、第 66 條（免許取消）及第 67 條之 2 第 1、2 項的處分；第 67 條與指示不在這個清單內。
來源
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 65 條（2026-10-31 查證）：「一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 66 條（2026-10-31 查證）：「当該免許を取り消さなければならない」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 69 條（2026-10-31 查證）：第 1 項「第六十五条又は第六十八条の規定による処分をしようとするときは」「聴聞を行わなければならない」
- 国土交通省：宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準（最終改正平成23年10月26日，2026-10-31 查證）：「最終改正平成２３年１０月２６日」；「２分の３を乗じて得た日数」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 70 條（2026-10-31 查證）：第 1 項「その旨を公告しなければならない」