外國人可以考日本宅建士嗎？RETIO 受驗資格看日本國內居住、不限年齡學歷，50 題 2 小時、報名費 8,200 円，2025 年度合格率 18.7%
宅建試驗50題、報名費8,200円，居住日本者不限年齡學歷；2025年度合格率18.7%（2026-11-01）
假設你在日本念書或工作，想知道自己能不能考宅地建物取引士，考了之後能不能做買房與租屋的重要事項說明。宅建試驗的官方說明頁寫得很具體：誰能考、怎麼報名、考什麼、多少錢。本文依一般財団法人不動產適正取引推進機構（RETIO）的試驗概要與 FAQ、宅建業法第 16 條，以及 2025 年度實施概況整理，查證日 2026-11-01。這是一般規則，報名細節每年會依實施公告更新，請以當年度試驗案內為準。
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誰在辦、考什麼
宅建業法第 16 條規定，宅地建物取引士資格試驗由都道府縣知事依國交省令實施，考的是宅地建物取引業所需要的知識。RETIO 說明，自昭和 63 年度（1988 年度）起，由國土交通大臣指定的指定試驗機關（RETIO）接受全部知事的委任來實施。試驗範圍（施行規則第 8 條）概略如下：
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 土地與建物的形質 | 土地的形質、地積、地目、種別，建物的形質、構造、種別 |
| 權利與權利變動 | 土地及建物的權利及其變動相關法令 |
| 法令上的限制 | 土地及建物的法令上限制 |
| 稅 | 宅地及建物的稅法令 |
| 需給 | 宅地及建物的需給相關法令與實務 |
| 價格評定 | 宅地及建物的價格評定 |
| 宅建業法 | 宅建業法及其關係法令 |
出題的法令依據，以試驗當年度 4 月 1 日施行中的法令為準。形式是 50 題四選一的筆記試驗（劃卡），時間是午後 1 時到 3 時共 2 小時。
受驗資格：看居住地，不看年齡與學歷
RETIO 的概要頁寫明：「日本国内に居住する方であれば、年齢、学歴等に関係なく、誰でも受験できます。」這段文字沒有出現國籍；FAQ 另有一題是外國籍者怎麼填姓名，說明姓名要寫住民票上的羅馬字、漢字或通稱名之一，通稱名限於住民票上有記載者，寫了住民票上沒有的姓名，即使合格也會在資格登錄時遇到障礙。換句話說，外國籍者只要居住在日本，就和日本人走同一條報名流程。
至於居住在日本以外的人，概要頁的受驗資格寫的是居住在日本國內的人，沒有另載海外居住者；FAQ Q2-3 的試驗地一題則說明，報名是以申請時居住的試驗地（都道府縣）為單位，原則依住民登錄（住民票所在地），學生或單身赴任等實際居住地不同的人，可以用實際居住地。所以官方條件寫的是居住在日本國內，報名以日本的試驗地為單位，海外居住者是否能報名，請向各都道府縣的協力機關確認。
報名費、日程與一部免除
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 受驗手數料 | 8,200 円（消費稅非課稅；已付款原則不退） |
| 試驗日 | 每年 1 次，10 月第 3 個星期日 |
| 實施公告 | 原則上每年 6 月第 1 個星期五，刊載於官報與 RETIO 網站 |
| 報名方式 | 網路（7 月上旬到下旬）或郵寄（7 月上旬到中旬） |
| 合格發表 | 原則上 11 月下旬 |
8,200 円與地方公共團體手數料標準政令中，宅地建物取引士資格試驗實施的標準額 8,200 円一致。登錄講習修了者可以免除第 1 項（形質）與第 5 項（需給）的出題，只考 45 題，時間是午後 1 時 10 分到 3 時共 1 小時 50 分；但這個講習只有在宅建業從事者（持有從業者證明書的人）才能受講，一般人不能受講，且免除只適用於修了試驗合格日起 3 年內舉行的宅建試驗。
令和 8 年度（2026 年度）的試驗已在 10 月 18 日舉行，RETIO 公告合格發表將於 2026 年 11 月 25 日（星期三）上午 9 時 30 分掲示。
合格率有多高
RETIO 公表的令和 7 年度（2025 年度）實施概況：申請者 306,099 人、受驗者 245,462 人、合格者 45,821 人，合格率 18.7%，合格點一般受驗者為 50 題中 33 題、登錄講習修了者為 45 題中 28 題。令和 6 年度的合格率是 18.6%，合格點為 50 題中 37 題。換句話說，合格點每年依題目調整，不是固定分數。
用數字看（假設值）：假設你報名一般受驗者，報名費 8,200 円，另設往返試驗會場的交通費 1,500 円，合計 9,700 円。這個合計只是示意，交通費不是官方數字。考上之後要當上取引士還要資格登錄與宅建士證，取引士在交易中的職責見〈宅地建物取引士是什麼？重要事項說明必須由取引士出示證件，事務所每 5 人要有 1 位專任取引士〉，考試資格與執業職責是兩個不同階段。取引士要在交易中做的事之一，是在契約成立後的書面上記名，那份書面的款項見〈宅建業者交的 37 條書面要記載哪些事項？買賣 13 款、租賃 8 款，須宅建士記名，違反可處 50 萬円以下罰金〉，考過的人可以看它了解自己將來簽署的是什麼。另外，想確認眼前仲介公司有沒有營業免許，要查各都道府縣的宅建業者名簿，見〈日本仲介有沒有免許？查各都道府縣的宅建業者名簿，不要只看招牌〉；免許是業者的，取引士資格是個人的，兩者是不同的制度。
怎麼做
- 先確認自己住在日本，並確認住民票上的住所；外國籍者的姓名要與住民票上的羅馬字、漢字或通稱名一致。
- 每年 6 月第 1 個星期五前後，到 RETIO 網站看當年度實施公告，確認報名期間與試驗地。
- 報名期間內以網路或郵寄報名，準備好報名費 8,200 円與符合規格的顏面照片。
- 若你在宅建業公司工作且持有從業者證明書，可以考慮登錄講習，換取 5 題免除；要注意講習修了後 3 年內的試驗才有效。
- 考過之後，才進入資格登錄與宅建士證的程序；登錄的實務要件（實務經驗 2 年或登錄實務講習）依施行規則與各縣說明辦理，合格前不需要先付登錄相關費用。
容易踩雷
- 以為外國人不能考：RETIO 受驗資格寫的是居住在日本、不限年齡與學歷，沒有國籍條件。
- 以為合格點固定：2025 年度是 50 題中 33 題，2024 年度是 37 題，由年度而異。
- 以為任何人都能報名登錄講習：只有宅建業從業者（持有從業者證明書）才能受講。
- 以為在其他縣也能隨便報名：報名是以居住地的試驗地為單位，部分縣另有接受他縣居民的規定。
- 以為合格就是宅建士：還要資格登錄與取得宅建士證。
常見問題
我是外國人，只有居留卡也能報名嗎？
RETIO 概要頁的受驗資格是居住在日本國內者，沒有寫國籍；FAQ 說明外國籍者姓名依住民票填寫。居住證明與申請書類的細節請以當年度試驗案內與協力機關說明為準。
報名費是多少？
8,200 円，已付款原則上不退，且是非課稅。
一年可以考幾次？
RETIO 概要頁寫的是每年 1 次，10 月第 3 個星期日；實施概況表另列有令和 2 年度與令和 3 年度的 12 月試驗，那兩年有兩次試驗的紀錄。
來源
- 一般財団法人不動産適正取引推進機構 宅建試験の概要（2026-11-01 查證）：「日本国内に居住する方であれば、年齢、学歴等に関係なく、誰でも受験できます。」
- 一般財団法人不動産適正取引推進機構 宅建試験 よくある質問（FAQ）（2026-11-01 查證）：「住民票に記載のない氏名を記入すると合格しても資格登録を受ける上で支障があります。」
- 一般財団法人不動産適正取引推進機構 試験実施概況（令和 7 年度以前の過去 10 年間）（2026-11-01 查證）：令和 7 年度 306,099 人申込、合格者 45,821 人、18.7%
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 16 條（2026-11-01 查證）：「都道府県知事は、国土交通省令の定めるところにより、宅地建物取引士資格試験（以下「試験」という。）を行わなければならない。」