賣低價的閒置土地可扣 100 萬円：低未利用土地特別控除，賣價 500 萬円以下（部分地區 800 萬円）且持有超過 5 年
低未利用土地以500萬円以下（部分800萬円）賣出，持有超過5年可扣100萬円（2026-10-19）
在日本繼承或買了一塊用不到的小土地，想賣卻賣不到幾個錢，稅務上有沒有優惠？日本有一項「低未利用土地等的長期讓渡所得特別控除」，賣價低、符合要件時，可以從長期讓渡所得扣除 100 萬円。本文依國稅廳タックスアンサー No.3226（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；個案請洽稅務署或稅理士。
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特例是什麼
個人在令和 2 年（2020）7 月 1 日至令和 10 年（2028）12 月 31 日之間，把都市計畫區域內一定的低未利用土地等，以 500 萬円以下（一定情形為 800 萬円以下）賣出，可以從該年的長期讓渡所得中，扣除特別控除的金額（100 萬円）。
要件
國稅廳列出的要件：
- 土地的性質：位於都市計畫區域內的低未利用土地等。低未利用土地等，是指沒有用於居住、事業等用途，或利用程度比周邊同類用途「明顯較低」（著しく劣っている）的土地。
- 所有期間：賣出年的 1 月 1 日，所有期間超過 5 年。
- 買賣雙方：不是親子、夫婦等「特別關係」（生計一體的親屬、內緣關係者、有特殊關係的法人也算）。
- 賣價：含土地上建物等的對價，在 500 萬円以下；土地位於市街化區域、未定區域區分但定有用途地域的都市計畫區域、已作成所有者不明土地對策計畫的市町村區域時，可到 800 萬円以下。
- 賣出後的利用：賣出後，這塊土地會被利用。
- 分筆限制：與一筆土地分筆出來的土地，前一年或前兩年已適用本特例者，不能再用。
- 不併用：不能再適用收用等特別控除、事業用資產買換遞延等其他讓渡所得課稅特例。
申報要附什麼
確定申告書要附：讓渡所得內訳書、賣價在 500 萬円以下（一定情形 800 萬円以下）的證明書類（如買賣契約書影本，賣價含土地上建物等的對價），以及土地所在地市區町村長所作的確認書類，內容包括：土地在都市計畫區域內、屬低未利用土地等、賣出後有利用（或預定利用）、所有期間超過 5 年、一筆土地分筆的有無等；屬 800 萬円區域時，還要載明屬哪一種區域。市區町村確認書的取得方式，待確認。
用數字看（假設值）
土地賣價 450 萬円，取得費與讓渡費用合計 100 萬円，讓渡所得 350 萬円；扣除 100 萬円後，課稅所得是 250 萬円。以上是本站依規則算出的示意數字，並非你的實際案例；稅額與稅率另計，本文不論，待確認。人在台灣的屋主（非居住者）能否適用，也待確認。
怎麼做
- 確認土地在都市計畫區域內，以及是否屬於「低未利用土地等」。
- 確認賣出年 1 月 1 日的所有期間是否超過 5 年。
- 確認賣價（含建物）在 500 萬円以下；位於特定區域時確認 800 萬円的上限。
- 向土地所在地的市區町村申請確認書。
- 確認前兩年沒有同一筆土地分筆後適用過，並備妥買賣契約書影本等賣價證明。
- 申報請稅理士確認。
容易踩雷
- 賣價超過上限：建物對價也算進 500 萬円或 800 萬円。
- 只看土地面積，不看是否位於都市計畫區域內。
- 忘了賣出後要有利用：這是要件之一。
- 分筆後連續兩年用同一特例：前兩年適用過會受限。
- 沒有取得市區町村確認書就申報。
常見問題
低未利用土地特別控除可以扣多少？
100 萬円，從該年的長期讓渡所得扣除。
賣價有上限嗎？
有。原則 500 萬円以下；位於市街化區域等特定區域為 800 萬円以下。
特例適用到什麼時候？
令和 10 年（2028）12 月 31 日前賣出的土地。
來源
- 国税庁 タックスアンサー No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（2026-10-19 查證）：500万円以下（低未利用土地等が次に掲げる区域内にある場合には800万円以下）
- 国税庁 No.3226 提出書類（2026-10-19 查證）：売った土地等の所在地の市区町村長の、次のイからニまでに掲げる事項を確認した旨