賣方是宅建業者時，手付金等收到多少要做保全措置？未完工 5%、完工後 10%，且都以 1,000 萬円為界
業者當賣方，手付金等超過價金5%（完工後10%）或1,000萬円要先保全（宅建業法41條，2026-10-31）
買新建案或向業者買屋時，先付的手付金、中間金如果賣方業者倒閉，錢可能拿不回來。宅地建物取引業法第 41 條與第 41 條之 2 因此規定：賣方是宅建業者、買方不是業者時，業者在收手付金等之前，要先做「保全措置」。只有在金額很小時才免除。本文依 e-Gov 法令検索的現行條文與國交省資料整理，查證日 2026-10-31，是一般規則，個案以契約與專業人士意見為準。
同主題可接著看：日本買房違約金上限是多少？賣方是宅建業者時，違約金加損害賠償預定合計不得超過代金 20%。
什麼情況適用
適用對象是「自ら売主」，也就是宅建業者自己當賣方的買賣。宅建業者之間的交易不適用（第 78 條第 2 項明列第 37 條之 2 到第 43 條不適用於業者相互間的取引），所以買方若是業者，也沒有這項保護。
「手付金等」的範圍比一般說的手付金寬：條文定義為契約締結日起到交屋前支付的、作為價金一部分或以手付金等名義收受而會充抵價金的金錢。換句話說，手付金、中間金只要在這段期間支付並充抵價金，都在範圍內。
兩種情況，兩個門檻
| 情況 | 條文 | 免做保全的條件（兩個要同時成立） |
|---|---|---|
| 工事完工前的新建物或造成中的宅地 | 第 41 條 | 本次要收的手付金等（含已收的）不超過價金 5%，且不超過 1,000 萬円 |
| 完工後的物件（含業者賣的中古屋） | 第 41 條之 2 | 不超過價金 10%，且不超過 1,000 萬円 |
1,000 萬円這個數字來自宅地建物取引業法施行令第 3 條之 5，兩條共用。也就是說，手付金等累計超過價金的 5%（完工後 10%），或累計超過 1,000 萬円，只要有一項超過，業者在收這筆錢之前就要做保全。條文另有例外：物件已辦完買方的所有權移轉登記，或買方自己辦了所有權登記時，也不需要保全。
用數字看（假設值）：某新建案價金 4,000 萬円，未完工。5% 是 200 萬円，業者想收 300 萬円手付，超過 200 萬円，必須先做保全。同一筆價金若是完工後的物件，10% 是 400 萬円，收 300 萬円沒超過 400 萬円也沒超過 1,000 萬円，可以不做保全。再假設價金 2 億円，完工後 10% 是 2,000 萬円，但仍受 1,000 萬円上限限制，所以收到的手付金等超過 1,000 萬円，就要先做保全；剛好 1,000 萬円則不超過上限。這些數字是舉例，不是真實案例。
保全措置有哪幾種
完工前（第 41 條）有兩種：一是銀行等與業者簽訂保證委託契約，由銀行等連帶保證返還手付金等的債務，並把保證書面交給買方；二是與保險事業者簽訂保證保險契約，保險金額相當於要收的手付金等，並把保險證券交給買方。保證期間或保險期間都至少要到交屋為止。
完工後（第 41 條之 2）除了上述兩種，還多一種：由國交大臣指定的指定保管機關代業者收取並保管手付金等，再由買方與業者簽質權設定契約，並以確定日期的證書通知指定保管機關。國交省資料說明指定保管機關是代業者收受手付金等並保管等額金錢的機關；具體由哪一個機關保管，請以契約書面為準。
沒做保全，買方可以怎麼辦
第 41 條第 4 項與第 41 條之 2 第 5 項規定，業者應做保全而沒做時，買方可以不支付手付金等。換句話說，拒絕支付是法律明文允許的，不是買方違約。要先確認業者是否屬於免除條件之內，再決定付不付。
怎麼做
- 先確認賣方是不是宅建業者，以及是不是自己當賣方（而不是只做媒介）。
- 確認物件在契約時是工事完工前還是完工後，用對應的 5% 或 10%。
- 把已付與預定付的手付金、中間金加總，與價金 5%（或 10%）和 1,000 萬円比較。
- 超過時，要求業者先出示保證書面、保險證券或指定保管機關的寄託契約證明，再付款。
- 保存書面與付款紀錄，保證或保險期間要涵蓋到交屋為止。
容易踩雷
- 把「手付金」與「手付金等」當成同一件事：中間金也算在累計內。
- 只比 5% 或只比 1,000 萬円：條文是兩項要同時成立才免保全。
- 以為完工後也是 5%：完工後的上限比例是 10%。
- 以為業者之間也受保護：業者相互間的取引不適用這項規定。
- 以為保全措置代表業者一定不會倒閉：它保障的是手付金等返還債務，不是物件品質。
相關查核
手付金上限規則可看〈日本手付金上限 20%：賣方是業者時買方放棄手付可解約，賣方要退兩倍〉，那是另一件事，講的是手付本身的額度與解約，不是保全措置。建案在完工前廣告與簽約的限制，可看〈日本預售屋規定：建築確認前不能廣告也不能簽約，誇大廣告可處 6 個月以下拘禁刑或 100 萬円以下罰金〉，買預售屋時先確認建築確認，再確認保全措置。簽約後的反悔與撤回，可看〈日本買房可以反悔嗎？宅建業法 37 條之 2 的八日撤回，只限賣方是業者且不在事務所簽約〉，這是另一套保護，與手付金保全措置可同時存在。
常見問題
業者賣中古屋也要做保全措置嗎？
物件已完工時適用第 41 條之 2，業者自己當賣方，收手付金等超過 10% 或 1,000 萬円時要保全。
一定要用銀行保證嗎？
完工前要用銀行等的保證委託或保證保險；完工後還可以用指定保管機關寄託加質權設定。
不確定業者有沒有做保全，可以先不付嗎？
業者應做而沒做時，買方可依第 41 條第 4 項或第 41 條之 2 第 5 項不支付手付金等。
來源
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 41 條（2026-10-31 查證）：「百分の五以下であり」「買主は、手付金等を支払わないことができる」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 41 條之 2（2026-10-31 查證）：「十分の一以下であり」「指定保管機関」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行令第 3 條之 5（2026-10-31 查證）：「千万円とする」
- 國土交通省 手付金等保管事業制度概要（2026-10-31 查證）：「手付金等を受領し、当該宅地建物取引業者が受領した手付金等の額に相当する額の金銭を保管する事業を行う」