日本房產廣告可以隨便寫最高級、格安、日本一嗎？表示規約第 18 條第 2 項六類特定用語，沒有合理根據資料就不能用，加盟業者違反可被警告或處 50 萬円以下違約金
最高級、格安、日本一等六類用語須有根據資料才能用；加盟業者違反可警告或處50萬円以下違約金（2026-11-01）
假設你在日本房仲網站看到一間新建公寓寫著「最高級」「格安」「完売間近」，想知道這些字能不能直接相信。不動產業界的公正競爭規約有專條規範這類用語：不動產公正取引協議會聯合會公布的《不動產的表示相關公正競爭規約》（本文簡稱表示規約）第 18 條，列出六類特定用語，業者要有客觀根據才能使用。本文依該規約集（2025 年 8 月 26 日施行的景品規約已反映的版本）整理，查證日 2026-11-01。注意版本：這本規約集反映的 2025 年 8 月 26 日變更是景品規約，規約集附則所載表示規約最後一次變更是令和 6 年（2024 年）10 月 1 日施行。表示規約是依不當景品類及不當表示防止法訂定的業界規約，不是法律條文；是否違規由協議會就個案認定。
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第 18 條分兩項：定義與根據
第 18 條第 1 項規定幾個用語要照定義使用，例如新築、新發售、DK、LDK、宅地造成工事的完了、建物建築工事的完了；其中新築是建築工事完了後未滿 1 年、且未曾供居住使用的物件，這部分見〈日本房屋廣告寫「新築」要符合什麼條件？表示規約第 18 條：完工後未滿 1 年，且沒有人住過〉，本文只談第 2 項。
第 2 項規定：業者用下列用語表示時，除非現有可以支撐該表示內容的合理根據資料，否則不能使用這些用語；其中第 1 款與第 2 款的用語，在一併標示該表示內容的根據事實時才可使用。
| 款 | 類型 | 條文列的用語例 |
|---|---|---|
| 1 | 表示最上級的用語 | 「最高」「最高級」「極」「特級」 |
| 2 | 給人極度便宜印象的用語 | 「買得」「掘出」「土地値」「格安」「投売り」「破格」「特安」「激安」「バーゲンセール」「安値」 |
| 3 | 表示完全沒有缺漏的用語 | 「完全」「完ぺき」「絶対」「万全」 |
| 4 | 表示優於競爭者的用語 | 「日本一」「日本初」「業界一」「超」「当社だけ」「他に類を見ない」「抜群」 |
| 5 | 表示經一定基準選別的用語 | 「特選」「厳選」 |
| 6 | 給人極度人氣高、熱賣印象的用語 | 「完売」 |
條文列出的是例子，用語後面都有「等」字，所以類似的說法也在範圍內。換句話說，不是只有上表的字面詞才受規範，意思相近的用語，同樣要有根據。
什麼叫有根據
規約的文字是「合理的な根拠を示す資料を現に有している場合」。意思是：不是說得出理由，而是手上要有資料。第 1 款與第 2 款（最上級、極端便宜）還多一層：用這些用語時，必須在廣告上併列支撐的事實。例如寫「最高級」時，要說明是依什麼設備或規格；寫「格安」時，要有可比較的價格依據。這些只是依規約文字的說明，各用語要什麼資料才算足夠，是個案由協議會判斷。
用數字看（假設值）：假設某新建公寓寫著格安，標價 3,980 萬円，業者想主張這是區域最低價。要用這個說法，業者手上要有可比較物件價格的調查資料，並且在廣告上併列這項事實，例如與哪個範圍的哪些物件比較。若只有業者自己的感覺，就不符合第 2 項的要求。這個設例只是示意。
違反怎麼辦
表示規約第 27 條第 1 項：公正取引協議會認為業者違反第 5 條及第 8 條到第 23 條的規定時，可以警告，或課以 50 萬円以下的違約金。第 3 項：業者違反警告時，可課以 500 萬円以下的違約金，停止或除名會員資格，或請消費者廳長官採取必要措施。第 4 項：採取警告以外的措施前，須先給業者陳述與提出證據的機會。第 18 條在第 8 條到第 23 條的範圍之內，所以可以適用上述措施。第 18 條的用語限制與這些措施，適用對象是規約第 4 條第 4 項定義的「事業者」，也就是有宅建業免許、並且屬於「公正取引協議会の構成団体に所属するもの及びこの規約に個別に参加するもの」的業者；沒有加入也沒有個別參加規約的宅建業者，不在這個定義內。
另外，和降價有關的表示有另一套規則，見〈日本物件廣告可以寫「降價前價格」嗎？表示規約施行規則第 12 條：須公開滿 2 個月以上，降價後 6 個月內才能比較〉，至於物件實際上無法交易的廣告則屬第 21 條，見〈租屋網站看到的物件已經不存在？表示規約第 21 條的「おとり広告」3 類，網路廣告更新期間最長 2 週〉，兩者與本文談的第 18 條各自獨立。
怎麼做
- 看到最上級、極端便宜、完美無缺、日本第一、特選厳選、完売等用語時，先把它當作主張，而不是事實。
- 向業者索取根據，例如比較的物件價格資料、選別基準與銷售狀況；若業者無法提供，這個用語的使用可能不符規約。
- 以重要事項說明書、契約書與官方資料（例如不動產情報ライブラリ的成交價）核對，而不是只看廣告用語。
- 看到「完売」時，向業者確認戶數與目前狀況；規約第 23 條有禁止未完售卻讓人誤以為完售的表示。
- 發現疑似不當表示，向不動產公正取引協議會或主管機關的消費者窗口詢問，並保存廣告畫面與日期。
容易踩雷
- 以為廣告用語只是修辭：第 18 條第 2 項要求使用者手上要有合理根據資料。
- 以為沒有寫在條文裡的近義詞就自由：條文用語列出後有「等」字，類似用語同樣受規範。
- 以為最高級和格安只要有根據就可以單獨寫：第 1、2 款的用語須併列根據事實。
- 以為規約等於法律：它是業界自律規約，違反的是協議會的措施，不是刑事罰。
- 以為廣告寫的完売就是已全部賣完：規約第 23 條另禁止未完售卻讓人誤以為完售的表示，但是否違反要看事實。
常見問題
房仲說最高級，可以要求他給根據嗎？
可以。規約要求使用者現有合理根據資料，且最上級用語要併列根據事實；你可以請對方說明依據。
哪些詞屬於特定用語？
第 18 條第 2 項列了六類：最上級、極端便宜、完全無缺、優於競爭者、經選別、人氣高賣得好，並用「等」表示類似用語也包括在內。
違反規約會被判刑嗎？
規約不是刑事罰；公正取引協議會依第 27 條可警告或處 50 萬円以下違約金，違反警告者最高 500 萬円，對象是屬於協議會構成團體或個別參加規約的業者（規約第 4 條第 4 項）。
來源
- 不動産公正取引協議会連合会 不動産の公正競争規約集（2025 年 8 月 26 日施行の景品規約を反映）（2026-11-01 查證）：「当該用語を使用してはならない。」
- 不動産公正取引協議会連合会 表示規約第 4 條第 4 項與附則（2026-11-01 查證）：「公正取引協議会の構成団体に所属するもの及びこの規約に個別に参加するもの」；「この規約の変更は、令和６年10月１日から施行する。」
- 不動産公正取引協議会連合会 公正競争規約の一覧（2026-11-01 查證）：「不動産の公正競争規約集（2025年8月26日施行の景品規約を反映）」