日本登記簿怎麼讀？表題部看地號、地目與地積，權利部甲區看所有權、乙區看抵押權等其他權利，抵押權記債權額、根抵當權記極度額
登記記錄分表題部與權利部，權利部的甲區記所有權、乙區記所有權以外的權利（不動產登記規則4條，2026-10-31）
取得日本房屋或土地的登記事項證明書後，欄位名稱很多，先弄清各部分記載什麼：一堆「所在」「地番」「地目」「甲區」「乙區」，最後只知道名字對不對。本文依 e-Gov 法令検索的《不動產登記法》第 2 條、第 12 條、第 27 條、第 34 條、第 44 條、第 59 條、第 83 條、第 88 條與《不動產登記規則》第 4 條及別表整理，查證日 2026-10-31，說明登記記錄的結構與每一部分記載什麼。證明書怎麼申請、費用多少，見〈登記事項證明書怎麼申請？窗口 600 円、線上 490 円與郵寄 520 円的費用差別〉；本文只談拿到之後怎麼讀。
同主題可接著看：全宅連與全日本不動產協會：會員身份怎麼查，與宅建業者免許不同。
登記記錄先分兩部：表題部與權利部
不動產登記法第 12 條規定，登記記錄分成「表題部」與「權利部」兩部分作成。表題部記載的是不動產本身的樣子，也就是「表示」登記；權利部記載的是誰有什麼權利，也就是「權利」登記。兩者都要看，一個告訴你物件是什麼，一個告訴你物件屬於誰、有沒有被抵押。
表題部：土地看地目與地積，建物看種類、構造與床面積
土地的表題部依第 34 條，記載土地所在的市區町村及字、地番、地目、地積；規則別表一還列出不動產番號、原因及其日期、登記日期等欄位。「地目」依規則第 99 條是依土地的主要用途分類（田、畑、宅地、山林、公衆用道路等），「地積」是面積。買土地時，要核對地番與現場的位置、地積與買賣契約的面積是否一致，面積依公簿或實測的差別見〈公簿買賣與實測買賣：土地面積以登記還是測量為準〉。
建物的表題部依第 44 條，記載建物所在及地番、家屋番號、種類、構造、床面積；有名稱的話也記名稱。區分建物（公寓）的表題部依不動產登記規則第 4 條第 3 項與別表三編成，有「一棟的建物」與「專有部分的建物」兩段，另外還有「敷地權的表示」欄：第 44 條第 1 項第九款規定，與專有部分不可分離處分的敷地權，會記載在表題部。敷地權的觀念可看〈敷地權是什麼？公寓土地持分與專有部分不能分開賣：區分所有法第 22 條的分離處分禁止與登記上的敷地權〉。
第 27 條還規定，沒有所有權登記的不動產，表題部會記載所有者的姓名與住所，有 2 人以上時記載各自的持分。也就是說，剛新築、尚未做所有權保存登記的建物，名字可能出現在表題部而不是權利部。
權利部：甲區是所有權，乙區是其他權利
規則第 4 條第 4 項規定，權利部分為甲區與乙區兩區，甲區記載「所有権に関する登記」，乙區記載「所有権以外の権利に関する登記」。法第 3 條列了可登記的權利：所有權、地上權、永小作權、地役權、先取特權、質權、抵當權、賃借權、配偶者居住權與採石權。
所以讀權利部時，順序是這樣：先在甲區找最後一筆所有權登記，確認現在的登記名義人與持分；再看乙區有沒有抵押權、地役權、賃借權等會限制使用或擔保債務的權利。
全部事項證明書與現在事項證明書差在哪
不動產登記規則第 196 條把登記事項證明書分成幾種：全部事項證明書記載登記記錄（閉鎖登記記錄除外）上的全部事項；現在事項證明書只記載其中現在仍有效力者；另有按區、番號請求部分事項的證明書與所有者證明書。因此從全部事項證明書讀到乙區的某筆抵押權，要再看它是否已被塗銷，已塗銷者在全部事項證明書中仍有記載，但不會出現在現在事項證明書。
每一筆權利登記有哪些共同欄位
第 59 條規定，權利登記的共同登記事項有：登記目的（例如所有權移轉）、申請受付的年月日與受付號碼、登記原因及其日期、權利人的姓名與住所（有 2 人以上時各自持分）、權利消滅的約定，以及能明確權利順位所需的事項。同一不動產上登記的權利順位，依第 4 條第 1 項原則上依登記的先後，所以乙區同時有多筆抵押權時，先後順序就是受償順序的依據。
抵押權另有專屬項目。第 83 條第 1 項規定，除了共同欄位，還要記載債權額、債務者的姓名與住所；第 88 條第 1 項再補上利息的約定、損害賠償額的約定等。根抵當權則另記「擔保債權的範圍及極度額」。
以假設值說明：乙區顯示「抵押權設定，債權額 3,000 萬円」，代表登記上這塊土地擔保 3,000 萬円的債權。這個金額是登記的債權額，不等於現在的貸款餘額；若是根抵當權，記載的則是「擔保債權的範圍及極度額」，極度額是擔保的上限，不是借款金額。買賣時要確認賣方是否會在交屋時辦理抵押權塗銷。這是為說明讀法設的算例，並非任何實際登記。
相關查核
想用線上方式先看登記內容，見〈登記情報提供サービス怎麼用？線上查日本房屋土地登記：全部事項 330 円、所有者事項 140 円〉，線上看到的內容與證明書同樣分表題部與權利部。權利證遺失或賣房手續，見〈日本登記識別情報（權利證）弄丟了怎麼辦？遺失不影響權利，賣房時改用事前通知（2 週，國外 4 週）或本人確認情報〉，那是登記申請時的文件，不在登記記錄本身。
怎麼做
- 取得全部事項證明書（規則第 196 條：記載登記記錄上的全部事項，已塗銷的登記也會留下紀錄；現在事項證明書則只列現有效力者），先看表題部：確認地番或家屋番號、地目或種類、地積或床面積與現場、買賣契約一致。
- 在權利部甲區找最後一筆所有權登記，核對登記名義人與持分是否為賣方，並看有無差押等限制。
- 在乙區逐筆看抵押權、地役權等：確認債權額、債務者與順位號碼。
- 區分建物另外核對敷地權的表示，確認土地持分與專有部分是否一體。
- 把有疑慮的欄位（例如乙區仍有抵押權）列入簽約前確認事項，請仲介與司法書士說明塗銷安排。
容易踩雷
- 只看甲區：乙區的抵押權與地役權會影響使用和擔保，也要看。
- 把表題部的所有者誤認為現所有人：那只在尚無所有權登記時出現。
- 把地積當成實測面積：表題部的面積與實測可能不同。
- 忽略區分建物的敷地權欄：土地持分是否隨專有部分走，要由敷地權欄確認。
常見問題
甲區和乙區差在哪裡？
甲區記載所有權的登記，乙區記載所有權以外的權利，例如抵押權。
抵押權的借款金額寫在哪裡？
一般抵押權登記的「債權額」，依不動產登記法第 83 條第 1 項第一款；根抵當權則記載「擔保債權的範圍及極度額」（第 88 條第 2 項第一款），極度額是上限，不是現在的借款餘額。
新建物為什麼所有者出現在表題部？
第 27 條規定沒有所有權登記的不動產，表題部會記載所有者與住所。
來源
- e-Gov 法令検索 不動產登記法第 3 條、第 12 條、第 27 條、第 34 條、第 44 條、第 59 條、第 83 條、第 88 條（2026-10-31 查證，施行日 2026-06-24）：第 12 條「登記記録は、表題部及び権利部に区分して作成する」；第 34 條第 1 項「土地の所在する市、区、郡、町、村及び字」「地番」「地目」「地積」；第 44 條第 1 項第三號「建物の種類、構造及び床面積」；第 27 條第三號「所有者の氏名又は名称及び住所並びに所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分」；第 83 條第 1 項第一號「債権額（一定の金額を目的としない債権については、その価額）」；第 88 條第 2 項第一號「担保すべき債権の範囲及び極度額」；第 4 條第 1 項「登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記の前後による」
- e-Gov 法令検索 不動産登記規則第 4 條、第 99 條及び別表一（2026-10-31 查證，施行日 2026-10-05）：第 99 條「地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする」；第 4 條第 4 項「権利部は、甲区及び乙区に区分し、甲区には所有権に関する登記の登記事項を記録するものとし、乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項を記録するものとする」
- e-Gov 法令検索 不動產登記規則第 196 條（2026-10-31 查證，施行日 2026-10-05）：「登記記録に記録されている事項のうち現に効力を有するもの」；不動產登記法第 88 條第 2 項第一號「担保すべき債権の範囲及び極度額」