房租欠多久會時效消滅？民法第 166 條債權的 5 年與 10 年，每月租金各自起算，催告只延 6 個月
租金債權知悉可行使時起 5 年不行使即消滅，每月各自起算（民法166條，2026-10-19）
房租欠著不付，房東多久之後就不能再要？依現行民法第 166 條第 1 項，債權自債權人知悉可行使權利時起 5 年不行使，或自可行使權利時起 10 年不行使，時效消滅。房租是每月到期的債權，每一期各自起算。本文依 e-Gov 的民法整理，查證日 2026-10-19，談租金債權與敷金返還的時效，不涉及個案。
同主題可接著看：台日租稅協定怎麼處理日本房產的租金與賣房所得？第 6 條、第 13 條、第 22 條逐條看。
5 年與 10 年
民法第 166 條第 1 項兩款：
- 債權人知悉可行使權利時起 5 年間不行使。
- 可行使權利時起 10 年間不行使。
租金債權在到期日即可行使，出租人也知道該債權，所以實際上以 5 年的那一款為主。
每月租金各自起算
民法第 614 條規定，建物租金原則上於每月月末支付（實際到期日依租約約定）。因此 4 月分的租金、5 月分的租金，各自有自己的到期日與時效起算點，不是從契約開始或從最後一次付款一起算。欠 3 個月租金，就是 3 件債權，到期時點各不相同。
用數字看（假設值）：月租 80,000 円，某月月末到期而未付，從到期後起算 5 年；如果在第 4 年 9 個月寄出催告，則該月租金的時效完成猶予到催告後 6 個月，也就是原本完成日之後，其間須取得起訴等其他事由。若只在第 4 年底催告，猶予到第 4 年 6 個月後，仍在原本的 5 年期限之前，沒有延長效果；催告要在完成前 6 個月內才有意義。
催告、起訴、承認：效果不同
| 事由 | 條文 | 效果 |
|---|---|---|
| 催告 | 第 150 條 | 自催告時起 6 個月內時效不完成；催告期間中再催告無效 |
| 裁判上請求、支付命令、調停等 | 第 147 條 | 時效完成猶予，確定後重新進行（更新） |
| 書面協議合意 | 第 151 條 | 自合意起 1 年（或協議期間等較早者）之前不完成 |
| 承認 | 第 152 條 | 承認時起重新計算 |
單純寄催告不是萬能：6 個月內必須有後續動作。承租人若承認欠租，例如書面答應分期付款，時效就從承認時重新計算。
敷金返還：何時發生
敷金的返還義務，依第 622 條之 2 第 1 項第 1 號，發生在「租賃終了且已返還租賃物」時。也就是說，退租並歸還後才開始有返還請求權；時效的計算也要從這個時點來看（本站依條文判讀，個案請洽專業人士）。
怎麼做
- 房東：逐月列出未付租金與到期日，每期各自計算 5 年的期限。
- 寄催告時，保留內容證明或可留存紀錄的送達，並在 6 個月內決定是否起訴。
- 承租人若同意分期償還，留下書面，這會成為承認。
- 承租人想確認欠租是否已超過 5 年，先確認到期日與是否有催告、起訴、承認。
- 退租後的敷金，從歸還租賃物起算，保留歸還的時間證明。
容易踩雷
- 把整筆欠租當成同一天起算：每月租金各自到期，各自起算。
- 以為催告可以無限延長：只有 6 個月，且重複催告無效。
- 忽略承認：承租人一旦承認，時效重新計算。
- 用舊契約直接套現行規定：2020 年 4 月 1 日修正前簽訂的租約適用經過措置（本篇未展開，待確認）。
- 以為時效到了自動消滅：個案還涉及援用等程序，請洽專業人士。
常見問題
欠租超過 5 年，一定不用還了嗎？
民法第 166 條是債權消滅的原則；個案的起算點、有無催告、起訴或承認，會影響結論，請洽專業人士。
寄了催告書，時效就停了嗎？
只是猶予：自催告時起 6 個月內不完成；要保全權利仍需後續動作。
敷金返還請求的時效從何時算？
返還義務在租賃終了且已返還租賃物時發生，時效依此時點判讀（待確認個案）。
來源
- e-Gov 法令検索 民法第166、614、622條の2、147、150、151、152條（2026-10-19 查證）：「債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。」「賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、」「その時から六箇月を経過するまでの間は、時効は、完成しない。」
- e-Gov 法令検索 民法（全文）（2026-10-19 查證）：「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。」（第622條之2第1項第1號）