房東不收房租怎麼辦？民法第 494 條的弁済供託：先做適法的「提供」，再向支付地供託所供託，並通知房東
房東拒收租金時，先適法提供再供託，供託時債權消滅（民法494條，2026-10-19）
房東不肯收房租，不能因此就不付。在日本，承租人可以把租金「供託」到法務局，讓租金債務消滅。但這個制度有前提：要先有適法的弁済提供。本文依 e-Gov 的民法第 494 至 498 條、廣島法務局的說明與法務省的供託手續頁面整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則，個別情形請洽專業人士。
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民法怎麼規定
民法第 494 條規定，債務人在下列情況可以向債權人供託：
- 已經提供清償，債權人拒絕受領（受領拒否）。
- 債權人無法受領。
- 債務人無法確知債權人是誰（債務人無過失時）。
供託時，債權就消滅。供託必須向「債務的履行地」的供託所為之（第 495 條第 1 項）；供託後，供託者必須毫不遲延地通知債權人（同條第 3 項）。對租金來說，債務履行地是租賃契約約定的支付地；契約沒有約定時，依民法第 484 條，一般的清償在債權人現在的住所為之。
原則上要先做「弁済の提供」
廣島法務局的說明很具體：要以「受領拒否」為供託原因，承租人在供託前原則上要先對房東提出適法的弁済提供，例如在支付日把租金帶到房東現在的住所，催告受領。房東只是要求加租，還不算明確拒收，仍然要先提供。若提供方式不適法，供託可能無效。
用數字看（假設值）：月租 80,000 円，房東要求加到 90,000 円，承租人在支付日提供 80,000 円被拒，於是供託 80,000 円。日後訴訟若認定相當租金為 85,000 円，承租人每月還要補差額 5,000 円，並依借地借家法第 32 條第 2 項但書，不足額須加付自支付期後起算、年 1 成（10%）的利息。供託若有效，租金債務在供託額的範圍內消滅，但不會讓爭議消失。
民法第 493 條但書另有例外：債權人預先明確拒絕受領時，只要通知已準備好清償並催告受領即可（口頭提供）。
供託怎麼辦理
- 供託所：租賃契約約定的支付地所在的供託所。
- 書面：地代、家賃專用的弁済供託書，供託所免費發放。
- 申請方式（法務省）：網路、郵寄、到窗口，共 3 種；郵寄與窗口需要 OCR 用紙。
- 供託金納付：Pay-easy 電子納付、匯款、現金，共 3 種；Pay-easy 手續費原則上不發生。
- 附加文件：代理人需委任狀，法人需代表者事項證明書等；證明書須為 3 個月內。
- 通知：供託後，承租人要寄供託通知書給房東；如委託供託所寄發，要準備相對方人數份的郵票。
供託之後
房東可以依第 498 條請求還付供託物；承租人在房東未受諾供託、也沒有供託有效的確定判決之前，可依第 496 條取回供託物，取回時視為沒有供託。第 498 條第 2 項還說，若債務人須待對待給付才清償，債權人未給付就不能領取供託物。
怎麼做
- 保留房東拒收的證據：訊息、通知、被退回的匯款紀錄。
- 在支付日按契約約定提供租金，並留下提供的記錄。
- 確認契約約定的支付地，找該地的供託所，取得弁済供託書。
- 準備身分文件與租賃契約，申請供託並納付供託金。
- 供託後立即寄供託通知書給房東，並保存回執。
- 之後各月租金仍須依約提供；是否繼續供託，請向供託所或專業人士確認個案。
容易踩雷
- 沒有先提供就直接供託：以「受領拒否」為原因時，原則上要先有適法的提供；廣島法務局說明有不提供即可供託的例外，但只被要求加租不屬於這種情形。
- 把房東要求加租當作拒收：官方說明指出，只被要求加租還不算明確拒收。
- 供託金額自行定得太低：訴訟若認定較高租金，要補差額。
- 供託後沒有通知房東：民法第 495 條第 3 項要求「遅滞なく」（毫不遲延地）通知。
- 以為供託之後就是勝訴：供託不解決爭議。
常見問題
房東拒收租金，我可以直接不付嗎？
不可以。租金債務仍存在；合適的做法是適法提供後供託，讓債務消滅。
供託要付手續費嗎？
Pay-easy 電子納付的手續費原則上不發生；銀行窗口匯款可能有匯款手續費。
供託後想拿回來可以嗎？
房東未受諾供託、且沒有供託有效的確定判決前，可依民法第 496 條取回，取回視為沒有供託。
來源
- e-Gov 法令検索 民法第494、495、496、498條（2026-10-19 查證）：「弁済者が供託をした時に、その債権は、消滅する。」「債務の履行地の供託所にしなければならない」
- 広島法務局 地代，家賃の受領を拒否された場合にする供託（2026-10-19 查證）：「家賃の値上げを要求されたというだけでは、『受領拒否』が明確であるとはいえず、弁済の提供が必要です」
- 法務省 供託手続の申請方法および供託金の納付方法について（2026-10-19 查證）：「次の３つの申請方法があります」「手数料については、基本的に発生いたしません」