日本不動産取得稅完整指南｜台灣買家必懂的購屋一次性稅款

購買日本不動產後，除了每年持續繳納的固定資産稅，還有一筆容易被忽略的一次性稅款——不動産取得稅（ふどうさんしゅとくぜい）。它只在取得時課一次，輕減多半要主動申請。本文以2026年9月7日為查核日，主要依北海道廳不動産取得稅頁與東京都主稅局Q&A整理。各都道府縣細節不同。本文僅作資訊整理，不構成稅務建議；實際稅額與申請請諮詢稅理士，或洽物件所在地的都道府縣稅事務所（都稅事務所）。

和固定資産稅有何不同？

兩種稅常被混淆，但性質截然不同：

• 不動産取得稅：取得時一次性課徵，由都道府縣收取，繳完即結束。
• 固定資産稅：持有期間每年由市町村（東京23區為東京都）課徵，只要持有就持續課徵。

課稅對象包含買賣、贈與、交換或新建（新築・增改築）取得的土地與建物。北海道廳與東京都Q&A均載明：相續（繼承）取得原則非課稅。繼承另有相続登記與相続稅問題，屬其他法規，請洽法務局或稅理士。

課稅基礎：固定資産稅評價額，不是成交價

不動産取得稅以固定資産稅評価額為課稅標準，由市町村依總務大臣公告的評價基準核定，通常顯著低於市場成交價，原則上每三年重新評定一次。

可透過以下方式確認評價額：

• 向賣方索取固定資産評価証明書
• 請仲介業者提供估算（正式數字於登記完成後才能取得）

稅率：住宅3%、非住宅建物4%

依北海道廳及東京都主稅局官方公告，稅率如下：

• 土地及住宅建物：3%（特例稅率，適用至2027年3月31日止）
• 非住宅建物（店舖、辦公室、倉庫等）：4%（無特例）

法律依據見地方税法第73条の15（標準稅率）與附則第11条の2（住宅・土地的期限性3%特例）。東京都Q&A Q5亦對上同一組條文。

土地課稅標準先減半

宅地及宅地比準的土地，在2027年3月31日前取得者，固定資産稅評価額先乘以1/2後再套用稅率。換言之，土地的實質稅率為評價額的1.5%（評価額 × 1/2 × 3%）。

免稅點（2026年4月1日起新門檻）

課稅標準額低於下列門檻者不予課徵（地方税法第73条の15の2）。北海道廳與東京都Q&A均載明2026年4月1日起門檻已上調：

• 土地（宅地1/2後的金額）：16萬日圓
• 家屋・新築・增改築：66萬日圓
• 家屋・其他取得（買賣、贈與等）：34萬日圓

2026年3月31日以前的取得，舊門檻分別為10萬、23萬、12萬日圓。

住宅建物的輕減措置（申請制，須主動辦理）

住宅建物的輕減措置不會自動適用，必須在都道府縣稅事務所指定期限內提出申請。

新築住宅

東京都Q&A Q12：符合床面積要件的新築住宅，住宅價格可扣除1,200萬日圓（價格低於1,200萬則以該價格為限；依據地方税法第73条の14）。上限原則為240平方公尺。下限自2026年4月1日取得起，貸家以外原則改為40平方公尺以上（2026年3月31日以前取得多為50平方公尺以上）。但東京都特別區內、都市再生特別措置法所定特定都市再生緊急整備地域，下限仍可能維持較高門檻。マンション等還要把共用部分依專有面積比例分攤計入。新築減輕不以自己居住為要件（與中古不同）。認定長期優良住宅，東京都Q&A仍列1,300萬日圓控除，是否適用請洽都稅事務所，本文不自行宣告已到期。

計算示意（僅建物）：若評価額2,000萬日圓且符合控除，1,200萬控除後剩800萬 × 3% = 24萬日圓。未適用時為60萬日圓。示意不是報價。

中古住宅

東京都Q&A Q13：中古減輕通常要求個人為自己居住而取得，以及床面積（2026年4月1日以後取得者原則40–240平方公尺）與耐震要件。耐震切點是昭和57年（1982年）1月1日以後新築，或更早但取得日前兩年內取得耐震適合證明等指定文件；不要把它和建築基準法「昭和56年6月1日」新耐震施行日混成同一條。舊年份的控除額請看都稅事務所最新表，本文不填二手數字。

土地的輕減措置

購買附屬於住宅（新築或符合資格的中古住宅）的土地時，若同時滿足一定條件，可申請進一步的土地稅額輕減。實際減稅金額取以下兩者中較高者：

• A：4.5萬日圓
• B：（每平方公尺評価額 × 1/2）× 住宅的課稅床面積 × 2（上限200平方公尺）× 3%

土地面積大、評価額高時，B可能高於A。公式與上限以物件所在地稅事務所為準，建議請稅理士試算。

繳納時期：過戶後約三個月收到通知

納税通知書（繳稅通知單）由都道府縣寄出，時機依取得類型而定：

• 土地及現有建物（買賣・贈與等）：所有權移轉登記後約三個月
• 新築建物：固定資産稅台帳登錄後（通常為完工次年度的春季）

北海道廳另列「建物新築予定」等納税猶予。東京都Q&A Q4：取得日起30日以內原則應向都稅事務所申報；30日內已申請登記者原則免這道申報，但要辦減輕仍須另送件。其他縣市期限可能不同。

台灣買家特別注意：海外居住者須申報納税管理人

在海外居住的所有人，若日本國內無固定地址，須向都道府縣指定一名納税管理人（日本國內的個人或法人），代收稅單、代辦繳納，並提出「納税管理人申告書」給物件所在地的都道府縣稅事務所（或振興局、道稅事務所）。忘記申報可能導致稅單寄達無人收、產生延滯金。

賃貸管理公司、稅理士事務所通常可代任此職務；建議在過戶完成後儘快確認，與固定資産稅的納税管理人申報同步辦理。

與其他購屋稅費的整體關係

不動産取得稅僅是購屋一次性成本之一，整體取得費用另包含：購屋取得費用概覽、消費稅（適用新築・建商賣屋）、印紙稅（契約書印花稅）及司法書士的登記費用等。請在出價前將所有一次性成本列入預算。

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常見問題

Q. 繼承取得的日本房産也要繳不動産取得稅嗎？

北海道廳與東京都Q&A均寫繼承取得原則非課不動産取得稅。相続登記、過料與相続稅是另一套規定，請洽法務局或稅理士，本文不把罰則寫死。

Q. 不動産取得稅是用我的成交價計算嗎？

不是。課稅基礎是固定資産稅評価額，由市町村核定，通常顯著低於市場成交價。可向賣方索取固定資産評価証明書，或請仲介業者提供估算。

Q. 輕減措置會自動適用嗎？

減輕多半要主動申請，不會只因過戶就自動扣。期限各都道府縣不同；東京都另有取得後申報規則。是否還能補件，以當地稅事務所認定為準，本文不保證「一定補不成」或「一定補得成」。

Q. 台灣人（非居住者）稅率和日本人一樣嗎？

稅率相同，不動産取得稅不因買家國籍而差異化。但海外居住的買家必須加申報納税管理人，以免稅單漏收。

Q. 土地和建物是分開計算稅額嗎？

是的。土地和建物分別計算課稅標準與稅額，輕減措置也分別申請。買附帶土地的公寓（マンション）時，土地持分與建物部分同樣需要分別計算。

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本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核；內容整理自公開資料與官方公告，實際情形請以主管機關或現場最新公告為準。