法人買房 vs 個人買房：稅率、費用與出場的全面比較
法人與架構|個人賣房分短期長期課稅、法人沒有這個分別,但法人有每年固定的維持成本與股利匯出稅——這篇整理持有到出場的全面稅務比較。
在日本置產,用個人名義買,還是先設一家法人來買,是很多台灣買方第一個要決定的架構問題。這個選擇牽動的不只是買進當下的手續,更直接影響未來賣出時要繳多少稅、平時要負擔多少維持成本。這篇把個人與法人在持有、出租、出場三個階段常見的稅負與費用差異整理出來,提供一個判斷框架,實際數字仍會因個案而異,建議搭配稅理士一起確認。
持有期間：法人稅率相對穩定,個人看所得級距
個人持有房產的租金收入併入綜合所得,依日本所得稅累進稅率課徵,所得越高、邊際稅率越高。法人則適用法人稅制,以資本金 1 億円以下的中小法人為例,年所得 800 萬円以下部分稅率為 15%（此優惠稅率適用至 2027 年 3 月 31 日前開始之事業年度）,超過 800 萬円的部分稅率為 23.2%,兩者合計加上事業稅等地方稅後,中小規模法人的實效稅率通常落在 25% 上下,規模擴大後才會逼近 30% 出頭。如果租金收入已經推高個人邊際稅率到接近或超過法人稅率,把持有架構換成法人,理論上能把稅率鎖在較低且較穩定的區間。
出場（賣房）：這是個人與法人差異最大的環節
個人賣房課的是分離課稅的讓渡所得稅,而且明確區分短期與長期:持有 5 年以下（短期）合計稅率 39.63%（所得稅 30% + 復興特別所得稅 0.63% + 住民稅 9%）,持有超過 5 年（長期）合計稅率 20.315%（所得稅 15% + 復興特別所得稅 0.315% + 住民稅 5%）。這代表個人如果在持有滿 5 年前賣掉,稅率幾乎是長期持有的兩倍,短進短出對個人非常不利。
法人則完全沒有「短期、長期」的分別,賣房產生的利益直接併入公司當年度所得,適用前述的法人稅率課徵,不會因為持有 3 年還是 10 年而有稅率上的懲罰。這正是「短進短出用法人比較有利」這個說法的稅制邏輯來源——個人在 5 年門檻前賣會被課到將近四成,法人不管持有多久都是同一套稅率。
| 比較項目 | 個人持有 | 法人持有 |
|---|---|---|
| 短期出場（持有 5 年以下） | 合計約 39.63% | 併入法人所得,無短期懲罰稅率 |
| 長期出場（持有 5 年以上） | 合計約 20.315% | 與短期相同稅制,實效約 25%～30% |
| 非居住者出場 | 不課住民稅部分,短期約 30.63%,長期約 15.315% | 依日本法人稅制課徵,與股東居住地原則無關 |
| 每年固定維持成本 | 無 | 均等割最低約 7 萬円/年,另加稅理士費 |
| 自住特別控除 | 可用 3,000 萬円特別控除（限自住用途） | 不適用 |
表格中容易被忽略的一項是非居住者的住民稅。如果賣方在讓渡發生年度的翌年 1 月 1 日,人已經不住在日本,原則上就不課住民稅那一部分,短期實質稅負大約降到 30.63%,長期降到 15.315%。但法人不管股東住在哪裡,課的都是日本法人稅,不會因為股東是非居住者而變動稅率,分紅要匯出時另外會有一層股東端的源泉稅要處理。
非居住者股東領股利,還有一層源泉稅要算
用法人架構的人常忽略,公司賺的錢繳完法人稅之後,如果要以股利方式匯給海外股東,原則上要先扣繳 20.42% 的源泉所得稅（依國稅廳規定的非居住者股利扣繳稅率）。台灣與日本之間有日台民間租稅協定,自 2017 年生效後,符合條件的股利扣繳稅率上限可以降到 10%,但需要事先提交租稅協定相關申請文件才能適用優惠稅率,不是自動生效。把這層算進去,法人架構的總稅負不只是法人稅那一層,還要看錢最終有沒有匯出、匯出時扣多少。
平時的維持成本，個人是零，法人不是
個人持有房產,除了固定資產稅、都市計畫稅等物件相關稅費,沒有額外的「公司維持費」。法人不管有沒有賺錢,每年至少要繳法人住民稅的均等割,資本金 1,000 萬円以下、員工 50 人以下的小型法人,均等割最低約 7 萬円,加上每年委託稅理士做決算申報的費用,法人這條路是有固定成本的,持有物件數量少時,這筆固定成本占比會顯得比較重。
一般性的選擇框架
綜合以上,實務上常見的整理方式是:如果只打算長期持有一到兩間房產收租、不打算短期轉手,個人架構的長期稅率與零維持成本通常更單純;如果計畫是短進短出、規模擴大到多戶收租,或需要用公司名義申請經營管理簽證、對接融資,法人架構在稅率結構與可列費用範圍上通常更有彈性。這是一般性整理,不是個案結論,實際選擇務必把物件數量、預計持有年限、資金匯出計畫都攤開,找稅理士完整試算後再決定。
常見問題
Q. 短期持有的話,法人真的一定比個人省稅嗎？
不一定,要看法人整體稅率與後續是否要把錢匯出海外,如果股利要匯給非居住者股東,還要另外計入約 10% 至 20.42% 的源泉稅,實際孰優孰劣需要個案試算,不能只比較讓渡稅率本身這一項。
Q. 法人持有的房產可以列的費用比個人多嗎？
一般而言法人在費用認列的範圍與彈性上通常比個人更廣,例如員工薪資、辦公室相關支出等,但仍須符合稽徵機關對業務關聯性的要求,不是所有支出都能無條件列報。
Q. 非居住者用個人名義賣房,買方需要先扣一筆稅嗎？
是的,依國稅廳規定,買方向非居住者購買日本不動產時通常負有源泉扣繳義務,實際扣繳金額與後續申報退稅事宜建議與稅理士確認。
官方來源
- SUUMO：不動産の短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い
- Plaza Homes：不動産の売却にかかる税金（外国人向け解説）
- 南大阪不動産：非居住者でも不動産売却は可能（住民税不課税の説明）
- 中小企業庁：法人税率の軽減（800 萬円以下 15%）
- あおい会計：令和 7 年度税制改正 中小企業者等の法人税率の特例の延長
- leapal：赤字でも法人税はかかる？法人住民税・均等割の仕組みと最低 7 萬円の負担
- 國稅廳 No.2884：非居住者等に対する源泉徴収・源泉徴収の税率
- JETRO：日台租税協定を締結、二重課税解消へ