買日本房要付消費税嗎？新築・中古・土地・租金的完整課稅規則

買日本房時，許多人聽到「消費税10%」會全部加上去估算，結果算出來的預算比實際高出一大截。事實上，日本的消費税在不動産交易中規則相對精細，有些項目完全免課，有些只針對特定部分課稅。以下依國稅廳「No.6201 非課税となる取引」（頁面標示令和7年4月1日現在法令等，2026-09-06 查詢）整理，不構成個案課稅結論。

不課消費税的項目

依消費税法別表第二，以下幾類不動産相關交易屬「非課税取引」：

1. 土地的買賣與租賃（土地の譲渡・賃貸借）

購買土地本身，或取得借地権等土地上存する権利，均不課消費税。無論交易金額大小，土地部分一律免課。

例外：不足 1 個月的短期土地租賃，以及以停車場等設施利用為主的土地使用，不在非課税範圍內。

2. 住宅租金（住宅の貸付け）

以「供人居住」為目的、租期 1 個月以上的住宅租賃，免課消費税。這包括一般的公寓租賃。

注意：租期不足 1 個月者（如短期民泊）不適用本項非課税規定。商業辦公室、店面等非住宅用途的租賃，亦課消費税。

需要計入消費税的項目

1. 建物（建築物）的買賣——只限事業者交易

消費税的課稅要件是「事業者が事業として対価を得て行う取引」。具體而言：

| 場景 | 消費税適用 | |---|---| | 向開發商購買新築公寓／戸建 | 建物部分 10% 課稅，土地部分免課 | | 向不動産業者購買中古屋（業者自買自賣） | 建物部分 10% 課稅 | | 個人向個人購買中古屋 | 國稅廳把課稅對象寫成「事業者が事業として対価を得て行う取引」。一般個人出售自用住宅，通常不落入這段；是否被認定為事業者，以個案與稅務署見解為準 |

新築公寓的售價通常會標示土地價格和建物價格的分配比例（あるいは按宅地建物比例拆算），消費税只計算在建物那份上。

2. 仲介手數料（仲介手数料）

委託不動産業者作媒介，支付的仲介手數料屬對價的役務提供，實務上會另計消費税。報酬上限由國土交通省對宅建業者報酬的告示規範，本文不代算「成交價 × 3% + 6 萬円」公式，以簽約時業者書面與主管機關最新告示為準。

3. 工事・裝修請負費用

新築工事費、リフォーム費用等建設工事の請負は役務提供であり消費税 10% 課稅。

新築公寓：建物與土地的消費税分離計算

向開發商購買新築公寓時，合約常會分列「土地代金」與「建物代金」。消費税只計算在建物代金上，土地代金部分依 No.6201 非課税。

若合約只記載總價，請向業者確認建物與土地如何分攤、以及標示的消費税額。本文不主張特定法定「必須寫進重要事項説明書」的條號；不清楚就要求書面說明，再決定是否簽約。

中古屋個人間交易為何通常免課？

日本消費税原則上對「事業者」的「事業」行為課稅（No.6201 開場）。一般個人出售自己的住宅，通常不被當成反復繼續的事業交易，售價內通常不另計消費税。

是否被認定為事業者（例如反覆轉賣），以稅務署對個案的判斷為準，本文不保證「個人賣家＝一定免課」。購買二手物件前可確認契約「売主」是個人名義還是宅建業者名義。

購買新築時如何估算建物消費税？

若建物代金為 2,000 萬円、且適用現行標準税率 10%：

• 消費税試算 = 2,000 萬円 × 10% = 200 萬円
• 建物部分含稅合計 = 2,200 萬円

這是假設數字，實際以契約記載與業者開立的請求為準。標準税率是否變動，以國稅廳最新公告為準。

關於其他取得費用（登録免許税、不動産取得税、仲介手數料等），可參閱： → 買日本房的取得成本拆解：仲介手数料・登録免許税・不動産取得税 → 買日本房要準備多少雑費？稅金與費用總整理

出租日本房産：住宅租金免課，但有條件

若你購買房産後出租給個人居住，租金不課消費税，但需注意：

• 用途要明確是「居住目的」
• 租期須 1 個月以上
• 若轉為事業用（辦公室、短期宿泊等），則課消費税

持有日本房産的年度固定費用，可參閱： → 持有日本房產每年要繳的固定資産税與都市計畫税

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常見問題

Q. 新築マンション合約上只寫總價，我要怎麼知道消費税是多少？

業者實務上常在契約或見積中分列建物與土地、以及消費税額。若合約未寫清楚，請要求書面補充，不要只憑口頭報價。本文不代引個別義務條文。

Q. 中古屋如果透過不動産業者介紹，是不是就一定課消費税？

不一定。若業者僅居中媒介（媒介契約），賣方仍是原本的個人，則建物本身的消費税狀況取決於賣方的身分（個人/業者）。若業者自行買入後再轉賣（売主＝業者），業者的建物代金則屬課税取引。簽約前可確認「売主」欄位是個人名義還是業者名義。

Q. 消費税的納稅義務人是誰？買方需要自行申報嗎？

消費税的納稅義務人是收取對价的「売主」或「役務提供者」（開発商、業者、仲介等），不是買方。買方只是負擔了對方轉嫁的消費税，不需要自行申報。但若你作為出租業者（事業者）有課税売上，可能需要就自己的業務申報消費税，此時建議諮詢稅理士。

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