日本都市計画税完整指南：市街化區域保有稅、計算公式與台灣買家注意事項（2026年度）
都市計画税是日本地方目的稅，課徵於市街化區域內土地與家屋的所有者，稅率上限為0.3%，每年與固定資産税合併徵收。課税標準是固定資産課税台帳的登錄價格，住宅用地有1/3或2/3的特例減額。
日本買房除了一次性的印紙税、不動産取得税，每年還有兩筆保有稅要繳：固定資産税，以及本文要介紹的都市計画税。這筆稅不是全日本每一塊土地都要繳。総務省說明，原則上是課在市街化區域內的土地與家屋；市街化調整區域與未劃分市街化／調整區域的「非線引き」都市計畫區，只有在市區町村用條例另定時才可能課徵。東京、大阪等大城市的市街化區域物件，實務上常見會課到，但個別地號仍要向當地確認。
以下整理法源、計算方式與台灣買家的常見疑問，實際金額請以物件所在地市區町村最新公告為準。
都市計画税的法源依據
都市計画税的法律依據是地方税法第702條至第702條の8（地方税法，昭和25年法律第226號）。
根據地方税法第702條，市區町村「可以」對市街化区域內的土地與家屋所有者課徵都市計画税，作為都市計画事業（道路、公園、下水道等）及土地区画整理事業費用的財源。「可以」代表這是市區町村的裁量，但實務上東京、大阪等主要城市均已課徵。
稅率上限由第702條の4規定：都市計画税の税率は、百分の〇・三を超えることができない（不得超過0.3%）。各市區町村用條例自訂，東京都23區訂為0.3%，多數主要都市亦同。
課徵對象：市街化區域的土地與家屋
依地方税法第702條與総務省說明，課徵對象原則上是都市計畫區域中市街化區域內的土地與家屋（所有者）。
「市街化区域」是已形成市街地，或預定概ね10年內優先、有計畫市街化的地區；「市街化調整区域」則是應抑制市街化的地區。調整區域與非線引き區域，只有在條例另有規定時才可能課都市計画税，不是「一律不課」。
實際分區與是否課徵，請向物件所在市區町村確認，本文無法為個別物件做判斷。
納稅義務者與賦課期日
- 納稅義務者：每年1月1日（賦課期日）固定資産課税台帳上登錄的土地・家屋所有者
- 賦課期日：當年度初日所屬年份的1月1日
若你在2026年3月完成交割，法律上2026年1月1日時的所有者（賣方）才是當年度納税義務人，買賣雙方通常會在交割時依日數比例精算。
課税標準與稅額計算
基本公式
都市計画税税額 ＝ 課税標準額 × 税率（上限0.3%）
課税標準，総務省整理為「價格（適正な時価）」，實務上就是固定資産課税台帳登錄的價格，由市區町村估算，原則每3年調整一次。本文不把評価額換算成市價百分比。
総務省並載明免税點：土地30萬円、家屋20萬円；令和9年度以後年度分，家屋免税點改為30萬円。未達免税點則不課該項。
住宅用地特例（地方税法第702條の3）
住宅用地（有住宅坐落的土地）可享課税標準特例，分兩種：
- 小規模住宅用地（每戶住宅用地中200㎡以下部分）：課税標準 ＝ 評価額 × 1/3
- 一般住宅用地（200㎡超的住宅用地部分）：課税標準 ＝ 評価額 × 2/3
家屋本身（建物）沒有課税標準特例，直接以固定資産評価額為課税標準。
試算範例（僅供說明概念，不代表個別物件實際稅額）
以東京23區、一棟分讓マンション（土地持分評価100萬円、小規模住宅用地、建物評価400萬円）為例，官方未說明估算方式適用於一般投資用物件，本文以下只呈現公式結構：
- 土地：100萬円 × 1/3（小規模特例）× 0.3% ＝ 約1,000円
- 建物：400萬円 × 0.3% ＝ 12,000円
合計約13,000円（稅前概算，不含東京23區特別軽減，亦不含固定資産税）
實際數字會因物件評価額高低而差距很大，以納税通知書上的數字為準。
東京都23區的特別軽減（令和8年度継続）
東京都主税局官網指出，東京都23區內的小規模住宅用地，都市計画税税額享有稅額1/2軽減（都税條例軽減措置），此軽減在令和8年度（2026年度）仍繼續適用。此外，令和6至8年度，若當年度稅額超過前年度稅額的1.1倍，超額部分也可減額。上述特例為東京都23區獨有，其他市區町村不適用，請向物件所在地確認。
固定資産税與都市計画税的關係
依地方税法第702條の8，都市計画税的賦課與徵收原則上與固定資産税合併進行。因此，每年春天（通常4–6月）收到的「固定資産税・都市計画税 納税通知書」會同時記載兩種稅額，可以一次繳清，也可分4期繳納。
兩種稅的主要差異：固定資産税稅率為1.4%（標準稅率），課徵範圍涵蓋全市区町村（含市街化調整区域）；都市計画税稅率上限0.3%，原則只課徵市街化区域內物件。
詳細的固定資産税說明請參考本站文章：日本固定資産税完整指南
如何確認自己的物件是否課徵都市計画税
以下管道可查詢：
- 向物件所在地市區町村稅務課詢問：提供地番（不動産登記的土地編號），即可確認分區與是否適用都市計画税。
- 查看固定資産税評価証明書或名寄帳：已購屋者可向市區町村申請，上面會分別列出固定資産税與都市計画税。
- 請仲介在購屋時提供概算：正規仲介在出示購屋取得成本試算時，通常會一併估算保有税。
若要了解物件所在地的詳細費用構成，也可參考本站的購屋費用指南。
台灣買家常見疑問（FAQ）
Q1：台灣人（非日本居住者）也要繳都市計画税嗎？ 是的。都市計画税的納稅義務人是「土地・家屋的所有者」，不論國籍、是否居住日本，只要名下有市街化區域內的不動産就需繳納。外國人、非居住者均適用。
Q2：只用於出租的投資用物件也適用住宅用地特例嗎？ 投資用物件（自己不住、出租給房客）若上有住宅坐落，仍可適用住宅用地特例，因為特例條件看的是「土地上有無住宅用家屋坐落」，而非所有者是否自住。但具體認定請以物件所在地市區町村的最新公告為準。
Q3：空屋（空き家）的都市計画税優惠是否有變化？ 如果空屋被認定為「特定空家等」（依空家等対策の推進に関する特別措置法），市區町村可以對固定資産税的住宅用地特例作特別處理，都市計画税的住宅用地特例是否連動解除，以當地條例與稅務課說明為準。購買已閒置的空屋時需向當地確認此風險，路線価本身不是都市計画税的課稅標準，僅作土地評價參考，見路線価（土地評価）。
Q4：都市計画税何時開始課徵？第一年怎麼算？ 賦課期日是每年1月1日的所有者。若你在2025年10月買入，2026年1月1日你已是所有者，2026年度（令和8年）的全年稅額由你承擔。交割時，賣方通常會退還其責任期日以外的預繳稅款（精算）。
Q5：都市計画税金額寫在哪裡？ 在每年收到的「固定資産税・都市計画税 納税通知書」裡，會分別列出兩種稅額，加總就是年度保有稅合計。
---
本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核；內容整理自公開資料與官方公告，實際情形請以主管機關或現場最新公告為準。